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一、年土地供应量
可从两个途径:
第一,从年新开工面积的土地需要量出发,以容积率折算出年需要的土地供应量(并考虑下面的开发周期、需求结构),减除上年结转并能开工的已供土地数量,余数即为当年土地供应量。例如,2005年商品住宅计划新开工面积1300万平方米,按平均容积率1.3计算,需住宅项目用地1000万平方米。2004年落实结转并能开工的土地面积为616公顷,合建筑面积820万平方米。也就是说,2005年还需要384公顷、合建筑面积480万平方米当年能开工的土地供应。
第二,从年住宅市场需求量出发,以住宅需求量测算值减去商品房空置量,加上一个调整值(市场运转需要的适度空置量),得出商品住宅市场实际需求规模,按容积率折合成住宅用地需要量,再将开发周期因素加进来,即年土地供应量。例如,2005年全市商品住宅需求主管部门预测值为1310万平方米,根据房管局软科学课题测算1991年至今未售出商品住宅约合290余万平方米左右。这可以看作市场运转需要的适度空置量,即按1300万平方米商品住宅需求计算,容积率取1.3,需要当年能实现有效供给的住宅项目土地1000万平方米。
二、开发周期
目前天津市房地产市场有效供给的形成过程主要可分为三个阶段:
1、土地收购储备
2、土地出让交易
3、销售许可最终实现供给。
据调查资料实证分析,各阶段需要时间为:
土地收购储备阶段——一块土地的整理工作至少需要1~1.5年时间。
土地出让交易阶段——大体上需要3~4个月的时间。
建设验收销售许可阶段——普通住宅项目需要1年左右时间。
一般情况下,目前依照法定的工作程序,按房地产住宅开发三个阶段的流程,形成房地产有效供给周期的全部时间,约在2.5~3年之间。
三、地价结构
为了实现商品住宅市场供求在总量与结构上的平衡,首先,土地出让的价格结构应与市场商品住宅的需求价格结构相适应;同时,土地出让的地域结构与商品住宅的需求位置分布相适应。按照城市建设规划的要求,经过具体与科学的测算,以需定产(开发),以产定地(供给),做到从源头上调整控制开发规模和结构。譬如,2003年1~3月,全市出让土地252.67万平方米,其中位于河西、南开与和平三区的有243.31万平方米,占96.29%。2002年出让的206.40万平方米土地,亦大部分位于这三区内。这样的土地出让地域结构,从而地价结构,根据开发周期推算,就会在某种程度上决定了今年与明年的商品住房市场供给结构中中高档居多数的态势。