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地铁是城市发展的“大动脉”,从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店和冲印店等引进地铁二号线,到房地产商开发楼盘时大打“地铁上盖物业”的概念,都向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。“随着地铁二号线的开通,广州地铁已经转变了原来仅是市政工程的概念,逐渐走向搭建商业物业利润的时代。”一位零售业专家称。从交通市政到与商业联姻的转变,地铁的“商业头脑”使得“地铁商圈”这个概念得以诞生。
专业人士认为,并非所有的地铁站点都能形成商圈,都能成为投资热点。要形成具有强大辐射力的地铁商圈,必须实现功能上的合纵连横:第一,与传统商业圈结合的地铁商圈;第二,两条地铁交汇而形成的商圈;第三,站间距较远的站点,同时具有特色商业布局规划的新兴商圈。问题是——
问题一:为什么要打“组合拳”?
华南理工大学的沙振权博士曾对记者说,在国外,几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建,因为只有地铁才可能带来这么多的人流量。因此,地铁的商机是“天生”的,但是“地铁上盖商业发展必须根据周围的人流和居民情况等来确定发展模式”,也就是说,只有符合城市合理的商业布局需求才具备打造商业的背景。而打“组合拳”则是地铁与城市商业功能的合理布局结合的形式。
这些打“组合拳”的商业形态才可能承担起商圈的强大辐射力。地铁对于商用物业来说,起到的是如虎添翼的作用。比如天河城和中华广场,目前这两个商圈人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据调查结果显示,天河城目前七成的客流量来自珠三角地区的消费者,而这些消费者到达天河城的方式,大多数是通过地铁。
问题二:关注怎样的“组合拳”?
专家认为,对广州而言,最值得关注的“组合拳”有以下三种:
第一种:原有商业旺地和地铁站结合点的商铺。像天河体育中心附近、北京路、上下九、农林下路、江南西路等区域,都由于与地铁站近在咫尺而获得锦上添花的投资前景。
第二种:两条地铁线的交汇点。如广州火车站、广州东站、体育西路、公园前、客村、黄洲、琶洲塔、大石等站点,虽然这些交汇点人流量相当可观,但还需要留意另外一个条件,就是商业规划的问题,比如地面有无特色的商业规划,有无居民的消费需求。有专家认为:“细化的标志是行走15分钟有固定居民区才具备打造商业的背景。”
第三种:站间距较远的站点。像开往番禺、黄埔等地的地铁线,不少站的站间距离是市内其他地区的两三倍或以上,也就是说,这些站的辐射半径更大,有较大的人流量。而这种形态同样需要注意商业规划的问题,由于属于新兴区域,还需要有“守”的心态。
“风头”项目巡礼
广州国际玩具礼品城
由香港长江实业、和记黄埔联合广州国际玩具中心有限公司共同投资运营,总投资达到15亿元,位于广州黄埔国际物流园区,总建筑面积达35万平方米,广州市地铁五号线总站设于此。
该项目的兴建计划分三期进行,首期建筑面积近10万平方米,商铺近800个。整体规划将包括可容纳3000多商家的现代化商铺区,还有展览、主题公园、写字楼与商务酒店等综合功能片区。建成后,预计进场商家将超过3000家,年营业额超过200亿元。目前,该商城的经营定位是:不仅要做最大的玩具和礼品专业市场,还要在世界玩具业中创造出“中国品牌”。
华林玉器广场
该广场二、三层以上铺位日前正式对外招商,发展商南驰实业有关负责人透露,首层一线临街商铺已被200多位知名珠宝玉器商家抢购了近六成,这批买家中有近七成来自华林玉器街、荔湾广场等周边专业市场及香港、澳门、福建、浙江、缅甸等地。现阶段约有300余名商家登记排号等铺。
该广场位处上下九商业街区和华林玉器专业市场两大商圈内,销售面积近6000平方米。据悉,在公开招商期间,发展商将设立一系列的优惠措施,如设立创业基金,广告宣传赠送、会员制优惠等。另外,该项目正在加紧筹备各类行业活动,如珠宝玉器展等。(陈玉霞)
名盛广场
该商场拥有长52米的临街商铺,占北京路总长的1/7,其“中心广场”正处于北京路的中心位置。计划将“国际美食”文化引入北京路,已建成占地面积4200平方米的广州国际美食博览中心。商场内部还设有“时光走廊”、“水晶宫”、“幻彩水幕”等,形成融“吃喝、购物、参观、玩乐”于一体的消费广场。(麦彬慧)
光明广场
该商场位于广百新翼斜对面,处于北京旺地商圈的核心地段,商场共有10层,是北京路上首个METROMALL。广场利用“西汉水闸”的有利地点,在大堂中央建设一个900平方米的玻璃观赏地台,场内还设有东南亚首个符合国际标准的室内真冰滑冰场、时空穿梭机等娱乐设施。该广场目前已基本招商完毕,将于明年元旦前后开业。(麦彬慧)
五月花广场
该广场地处北京路步行街北段的交通节点,公园前地铁站与该商场负二层直接相通。为方便搭乘地铁的消费者购物,该商场将营业时间延至晚上12时。商场将集中经营广州著名的中档品牌,以适应本地的主流消费力,六、七层将建成一个现代化的六厅电影院。据介绍,该商场将于12月19日开业。新动力数码广场
该广场位于中华广场斜对面,地处烈士陵园地铁商圈的核心地带,是陵园西通讯数码零售市场的龙头。据介绍,商场首层全部为通讯数码类的大品牌,近期该商场还特别为大品牌推出优惠政策,如对入驻的大品牌给予免租半月优惠等。目前该商场正在进行数码产品的招商,计划于明年元月开张。(麦彬慧)
行家观点:是“馅饼”,还是“陷阱”?
地铁商铺的投资值得关注,但是也并非全部都“钱途”无量。有业内人士开玩笑说,这是个“馅饼”,也可能是个“陷阱”,投资者需要谨慎行事。
来自中原地产的分析,要想让地铁商业成为“馅饼”,关键要把握好外部因素和内部因素两方面。
外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者,同时除地铁外,还必需有便捷的地面公交体系,因为地面交通占据着公交体系八成以上的份额。还必须有一个公众的活动空间环境,令游、购、玩有机地结合起来。内部原因是指商场的经营面积要大,要以特色经营吸引人流,塑造品牌保持人流,并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。
此外,由于地段不同,客流层次会有所区别,因而在投资地产商铺时,应该做好市场调查,细分目标顾客等,以求更贴近市场需求。
专家特别提醒:现在已经很旺的地铁商圈,并不一定就能稳赚坐收银子,因为这些地铁商铺的价格普遍都较高,如果做不到特色经营,也可能存在投资风险。