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为什么不造小户型?
开发商追求利润最大化,是小户型减少的一个主要原因。同济大学建筑系博士生导师、上海现代建筑设计(集团)有限公司总建筑师邢同和认为,在80年代之前,由于国家有关标准和上海地方标准规定,上海所有的房子都是统建公房,并且都是小户型的,面积都在45平方米左右,目的是为了在同等面积下解决更多人的住房问题。住宅商品化之后,开发商的目的是在同等面积下追求更大的利润,哪一种房型的利润大就造哪一种房型。
“我们都是按照开发商的要求来设计的,他们要哪一种房型我们就设计哪一种房型。现在很少设计小户型的房型了,”邢同和称。
一位不愿透露姓名的业内人士指出,小户型的“公摊”大,面积小、总价低、建材花费大,设计要求比大户型高。来自上海有关部门的一项研究估计,开发商税前利润与自有资金之比已经由2001年的38.12%飙升至2003年的119.63%,“空麻袋背米”越来越难了。如果开发小户型,那么利润就会大大减少。于是大户型成了开发商的首选,而小户型则成为他们眼中的鸡肋。
消费心理也使得大户型一度走俏。中国人有安土重迁的情结,很多消费者为了一步到位,希望买到大户型。开发商为了适应这一需求,房子愈造愈大,现在新盘的成套面积大多在100平方米以上,有的甚至在200平方米以上,出现了5房3厅3卫的“夸张”大房型。此前,有人提出不宜再建小户型,住宅设计“九五”规范也曾规定:一套住宅的面积的下限是40平方米。
王安石建议,上海目前平均每户人口3.1人,家庭开始逐步趋向小型化,开发商在住宅建设方面可以追求功能配套齐全,但不能一味地追求大户型,应该有所收缩,住宅面积控制在90—130平方米为宜。
有关房地产专家称,随着户均居住人口的减少并趋于稳定,开发商会调头向中小户型发展。但最近市面上表现出的许多信息却与此不协调,150平方米以上的户型不少,并且还有占据市场主流的趋势,相反,60-100平方米的中小户型却难以寻觅。
王安石称,从近期市场的观察来看,小户型销售前景比大户型好。他估计,至少在未来的3—5年内小户型还是有很好的销路。
据介绍,近期市场上一些知名的楼盘销售走势趋缓,而少数楼盘开盘两天就销售一空。后者的制胜法宝是较为合理的房型设计。市场反应表明,消费者对于价格合理的中小户型抱有极大的兴趣,而目前市场上却普遍充斥着100平方米以上大户型,需求与供给之间形成了错位。据估计,上海小户型在所有房型中所占比例只有20%,而市场需求比例要求小房型达到35%-40%。
邢同和说,现在的开发商不可能主要开发小户型去迎合那些即将结婚的年轻人。毕竟对许多年轻人来说,他们之所以选择小户型,主要是因为他们暂时经济条件不是很好,一旦他们的经济条件好了之后,他们必然要追求大户型的,小户型成为了他们的过渡产品。
他表示,房型的分布还与地段有关,黄金地段分布的主要都是大房型,小房型则主要分布在地段稍次的地方。毕竟黄金地段的土地价格高,为追求利益最大化,开发商只愿意造大房型。
上海市统计局11月16日公布了针对上海市10个区中300户居民所作的一份调查报告——《本市居民购房需求状况跟踪调查简析》。报告显示,在今明两年无购房意向的居民家庭中,有67%是因为目前房价太高而无力购房。房型太大无疑是一道拒人于千里之外的门槛。
业内人士称,结构性失衡是历史积淀的结果,要达到一定程度的平衡尚需时日。目前上海市政府已经采取了一定措施,比如建造了近300万平方米的重大工程配套房。同时加强对开发商的引导,建议开发时大户型和小户型相结合。
对于许多人想买小户型但无法买到的年轻人,邢同和建议,经济能力有限的年轻人不妨采取租房方式,等经济能力提高、收入稳定之后再购房,实行一次置业。