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有关人士预测,在经历了二手房市场的大起大落之后,目前,二手房市场价格和成交量虽然基本上比较平稳,但值得注意的是,年末岁初因中低档住房需求量的集中爆发,楼市有可能出现新的现象——
研究二手房的价格走势,我们可以看到,从2003年到现在有一个非常明显的波峰和波谷的变化。二手房价格从2003年5月份开始上涨,在2004年3月份涨到高点,2004年4月份,由于政府相关政策的调控,改变了购房者的心理预期。很多购房者开始持币待购,无论是商品房还是二手房交易量都出现了不同程度的下降,其中市内六区存量房的交易量比3月份下降了12.4%。5月份的天津二手房交易量继续大幅度下降,其中市内六区存量房的交易量比4月份下降了30%。而到了6月份,天津房地产市场交易量开始强力反弹,存量房交易量比5月份增长了将近50%,创今年以来的最高水平,远远超过商品房的回升速度。进入7月份以后,存量房成交量有了一个调整性的回落,存量房与商品房的交易量之比达到0.73:1,回归到了一个比较正常的水平。8月和9月的成交量也在高位运行、略有起伏,天津房地产存量房市场进入一个相对平稳的阶段。
从表面看,目前的二手房市场进入一个比较正常的时期,近期内,天津的二手房价格应该不会有太大的波动。但是考虑到存量房市场的敏感性,一旦市场供需有变化,二手房价格肯定最先变化,因此也必须密切注意二手房价格,防止再次出现价格波动。
目前,导致市场供需变化的潜在因素依然存在。2003年拆迁带动的需求还没有完全消化,去年共计拆迁876万平方米,以每平方米带动2.7平方米需求计,预计可产生2365.2万平方米的需求,但是去年全年各类房屋总成交量也不过1700万平方米,其中存量房消化量仅为688万平方米,缺口高达665.2万平方米,由此可见存量房市场还存在着很大的潜在需求。今年以来,虽然拆迁放缓,但是全年仍有将近300万平方米的拆迁计划,这又能带动大约800万的新增需求。而且这部分需求以中低档住房需求为主,9月份召开的秋季房交会显示,前去买房的大部分人都希望买到30万元以下的房子,二手房专区成了人流最为集中的地方。从现场的调查来看,很多人仍在对明年的房价走势保持观望的态度。另外,新的改善型需求正在日益产生,由此所带动的梯级消费层次正在形成,选择二手房来改善住房条件的人群日益庞大,这也是二手房市场的另一个潜在需求所在。
从明年房地产供给量和供给结构来看,形势并不乐观。2005年新上市的商品房价格仍将居高不下,几个大盘的开盘均价都在5000元以上。在这种情况下,广大中低收入者的购房刚性需求将因此挤入二手房市场,从而造成二手房市场短暂的需求大于供给,进而再次刺激二手房价格进一步上涨。