|
||||
2005年需求市场预测
进入2005年,天津商品房需求市场仍为改善型购房占主导地位,预计今年,天津商品房成交规模比2004年有所下降,达到1100平方米左右。由于商品房单价提升,成交总额达到400亿元,与2004年基本持平。主要原因为:2004年天津商品房受拆迁拉动需求增长较快,同时人们的非理性购房导致部分需求提前透支,2005年商品房销售市场可能出现小幅回调;由于2005年天津房价将保持坚挺,总价过高抑制部分家庭的对大户型的需求,中、小户型住宅所占比例上升;2005年天津存量房市场继续保持交易活跃势头,房地产二三级市场联动效应进一步增强。
2005年需求市场四大特点
一、对于中、低价位的普通商品房及经济适用房的需求旺盛,高档商品房需求市场也有一定增长,总体来看,在较长一段时间内,普通商品房仍然是天津房地产需求市场的主体。
二、需求多样化趋势日益明显,房地产细分市场逐渐成型。2005年,多层住宅的部分市场份额将被高层、小高层项目所取代。同时,面向高收入家庭的豪宅市场、针对青年客户的小户型住宅、精装修项目、经济适用房等细分市场受需求带动逐渐发展完备。
三、随着市政建设日趋完善,开发重心逐渐向外转移,选择在郊区置业的购房者比例呈明显升高趋势。同时,购房者的原住地色彩减弱,跨区域的购房行为更加频繁。
四、进入2005年,天津投资型购房及外地购房比例稳步上升,二手房和一手房成交之比有所上升,房地产需求交易平台向多样化、高效率、低成本方向发展。
2005年房价运行四大特点
一、房价成为制约消费者购房的最敏感因素,也是开发商吸引消费者的有效手段。预计在今年,部分主打短、平、快的项目通过降低总价来加快销售周期,从而使天津房价走势充满更多的变数。
二、单月房价可能出现较大波动,但整体来看,房价将保持高位运行,在迂回调整中上扬。与2004年相比,天津房价上涨更趋理性,泡沫成分较少。
三、新上市项目房价保持较高水平,特别是一些位于市中心的高品质楼盘,将创下本市商品房成交均价的新高。一些空置期较长的项目,则有可能降低售价以求回款。
四、从目前天津精装修商品房市场的发展状况来看,2005年尚不具备大规模普及精装修项目的条件。但从长远来看,精装修产品是住宅产业化的一个发展趋势,其普及程度对天津商品房均价提升影响较为直接。
2005年市场趋势
一、政府在调节市场,稳定楼市发展方面作用不可忽视。分析2004年天津房地产市场的发展脉络,可以看出政府调控措施对于房地产市场的影响至关重要。进入2005年,政府对于房地产市场的调控手段继续从过去的行政措施向市场化、科学化方向转变,以保证房地产市场的健康发展。
二、土地、信贷市场日益规范,实力型开发商成长迅速。土地、信贷是制约房地产开发行业的两大关键因素。随着国内及天津土地市场及信贷市场日益完善,房地产行业的准入门槛也进一步提高。土地、信贷市场的规范,有利于从源头上创造公平、透明的竞争环境,对于优化社会资源配置,促进潜力型企业成长,具有积极意义。
三、对于天津楼市来说,供需失衡问题是今后几年房地产市场发展急需关注和解决的问题。但今年这一问题并不能得到根本解决。同时,土地成本上升带动的房价过快上涨,也使天津楼市面临较大的压力。2004年,政府部门通过推出经济适用房及廉租房,推动普通商品房批量上市,延缓拆迁速度等措施调整供需结构,取得了积极的效果,2005年,天津楼市的供需结构是否合理仍将考验政府部门的执政能力以及开发企业的适应能力。
四、房地产整体水平提升迅速,“大盘”开发实现升级进入2005年,天津房地产市场在产品丰富化及创新性方面,都将提升一个新的高度。小户型住宅、精装修项目,都将伴随天津房地产市场的成熟迎来新的发展契机。同时,新一轮的大盘开发也在2005年开始启动。如位于海河老城厢区域,总投资达70亿元人民币,建筑面积达150万平方米的泰达城项目,中新集团与北京新松投资集团联合中标的占地面积达80万平方米的南开区东马路项目,以及万隆集团中标的总占地达150万平方米的河西友谊路项目,都将推动天津的大盘建设走向一个新的高度。
五、郊县以及滨海新区房地产市场的增长速度高于市内六区。2004年,天津郊县及滨海新区作为新兴市场,受城市经济发展及拆迁改造的拉动,其房地产增长速度高于市内六区。目前,天津四郊五县及滨海新区商品房成交规模占据天津楼市成交总量的一半左右,并且上升势头明显。2005年,天津市中心与郊县的房地产市场整体水平差距进一步缩小,统一的房地产市场格局有利于促进市区与郊县的资源交换及共享。