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目前,作为开发企业的负责人,关注市场最多的,是城市的规划拆迁量,土地上市交易的信息以及房地产销售市场的楼盘项目价格。
据了解,每逢房地产圈内大腕相聚,大家最为关心的,就是城市究竟有多少拆迁量,什么样的地段要在最近的时间内挂牌上市交易,谁能够占有主动权抢先拿到拍卖的地段,同时,短时间内的市场售房价格是看涨还是看落。
无独有偶,从去年开始大举进军天津房地产市场的外来开发企业也是更多地考虑上述问题,更多地想了解天津的房地产市场动态。
开发商关注A
城市拆迁关注率:51%
焦点:考虑选购土地问题,考虑立项问题。
有人认为,大面积的城市拆迁,可以给开发商带来经济效益和社会效益,因为拆迁就要有人去重新建设,不管是住宅还是公建,作为开发企业,只有有了项目才是发展的根本。同时,城市拆迁对于城市的建设和发展有着深远的影响,改变城市对于开发企业来说,无疑是展示价值的最佳契机。
缘何开发商总是在关心城市的拆迁量,有关人士认为,城市建设会不断地拆除与其不相匹配的旧建筑物,与此同时,还要更多地兴建新的建筑群,城市拆迁的数量决定了开发建设的面积。而正因如此,开发商才会更多地关注城市的拆迁量,以便考虑项目的规划,区域的划分,销售价格及设计思路的定位等。
近年来,城市的发展极为迅猛,而土地的含金量也与日俱增。土地,作为开发企业的命脉,一直都是关注的焦点,而城市的规划还在向更好的阶段迈进,如果不了解城市的拆迁量,则会失去很多有价值的东西。
有开发商透露,每个开发企业最关心的是城市的拆迁,因为拆迁可以有了土地资源,可以兴建新的项目,可以有很多的购房者来选择住宅,因此,关注城市拆迁的开发商占有相当大的比重。
开发商关注B
土地交易关注率:28%
焦点:考虑地段问题,了解行业动态。
在众多的开发商当中,关心土地市场交易的占有相当大的比例。过去,本市的土地市场一直没有正规的纳入市场的运营,近年来,土地交易开始正规化,土地挂牌上市,从而使开发商感到了一种市场化的压力。
据中国城市地价动态监测项目组2004年10月份公布的数据显示,去年第三季度全国城市地价总体水平为1372元/平方米,增长率为0.61%。虽然国家实施了停止增量土地供给,并对土地市场进行了大规模的检查,但地价比前三季度平均地价增长率(1.09%)低0.48个百分点,比2003年季度平均地价增长水平(2.23%)低1.62个百分点。2002年全国城市季度平均地价增长率1.12%,2001年为0.35%。
有关人士认为,土地市场和房屋市场的运行并不是在一个单一的过程中进行,而是在交替的过程中不断地变化。
所以地价与房价作为其中的重要指标,是具有相互循环关联性的。从理论上看,第一轮房价的上涨,会带来土地需求的增加,从而带来土地价格的上涨。但是,由于房屋开发的周期性,第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均社会成本的上升,在合理平均社会利润的条件下,房屋成本价格会有所上升。但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加,并不一定带来第二轮的市场价格上升,从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此,地价与房价的变化具有一定的循环关联性。
开发商关注C
市场价格关注率:21%
焦点:考虑自身项目的价格竞争问题。
在许多有关房地产市场研讨与分析会上,包括一些开发商自发的“聚会”都不难发现,开发商除了关心土地市场的交易以及城市拆迁范围外,对于房地产市场销售的价格同样表示出极大的兴趣。
众多外地来津投资开发项目的开发商更是关注本市的市场销售价格,来自上海的一家开发公司负责人明确表示,天津的房价高低差距不大,而且从选择购买上看,虽然人们总是在议论房价的升高,但购买者依然是该出手时就出手。因此,关注其他项目销售的房价对于自己项目推出后市场价格的预测有着极大的帮助。
本市的房价,一直是人们关注的焦点,开发商更不例外。一些开发商表示,目前本市的房价趋于平稳,而众多的购房者也基本上认可了市场的销售价格,实际上,现在的房价不是上涨,而是商品房的设计思路和环境营造提升了新的高度,新的楼盘项目在功能性以及人性化理念等方面有了更高的标准。
有关人士认为,一些新项目的推出,促使一度上升的楼盘销售价格明显回落,同时,新的居住理念使人们开始重新看待房地产市场的新一轮走势。
有开发商表示,今年的房地产市场销售手段将改变过去一味的以售价引人的方式,更多的项目会将设计思路以及未来发展作为引导购房者选择的途径来对楼盘进行宣传,同时,对于新项目的包装会更加突出人性化。