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房地产开发并不缺钱
继央行121号文件银根紧缩政策之后,去年3月,国土资源部、监察部又出台了不得以协议方式出让经营性土地使用权的“地根”紧缩政策,规定8月31日后,土地一律实行招、拍、挂,并要求没有交清土地出让金的企业必须在短期内把钱补齐。一时间,房地产业惊呼资金紧缺。有人断言,“8·31”后,由于很多企业资金链断裂,房地产行业将出现“大洗牌”。
然而,“8·31”大限已过,该交的土地费用都交上了,房地产并未出现因资金紧缺土地被政府收回、行业“大洗牌”局面。钱从哪儿来的?
据伟业掌握的情况,房地产的资金缺口大量的被民间、机构投资人或境外资本所补充。目前,不少项目所用民间私募基金的比例很大,房地产信托投资也很活跃,此外,美国汉斯公司、新加坡凯德置地、荷兰ING等一批有实力的国际金融机构已经进来几年了,鉴于目前我们国家的相关法律和信用体系尚不健全,国外资本没有采取房地产基金的运作方式,而是通过公司控股、项目控股的方式大举进入房地产领域,且其规模在不断扩大。由于资金流动的逐利性,银行贷款之外的房地产资金缺口并未因紧缩政策被撕开,房地产开发并不缺钱。
对此,房地产业内、金融界的看法一致。社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容认为,央行121号文出台对房地产发展并没有产生很大限制,并非一些人所说的融资上那么困难,这项政策并没使好的企业感到资金短缺。目前,房地产开发的资金主渠道仍旧是银行贷款。因房地产是资金密集型产业,企业都在尽量减轻资金压力、降低资金成本。在现有的多种资金来源中,银行贷款是风险、成本最低的,而其他一些形式融资成本比银行贷款要高,采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润,这是很多房地产企业最关心的。
易宪容认为,目前房地产在银行的贷款高达80%-90%,另外,房地产业发展到今天需要证券化的支持,可以通过金融创新开辟更多的融资渠道,以使房地产得以健康、平稳的发展。
“金融年”更多为呼唤?
进入2005年,北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息,以及著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动,似乎应和了“金融年”的说法。
有房地产业内人士乐观地认为,直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势,间接融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而,也有不少房地产界及金融界的人士认为,“金融年”更多的代表了房地产企业的呼唤。
伟业张晓晋认为,金融格局的转变不是短期调整可以完成的,2005年房地产的主要融资来源不会有大的改变,国内银行仍将是主流。比起上一年,房地产开发贷款不会增加,但个贷数量会增加,房地产市场上的资金投放量会增大,由于资金流动逐利性的驱使,会有更多的民间机构投资和境外资本的进入。
张晓晋分析,由于目前国内银行不缺钱,推进按揭证券化的可能性不大。而收益类物业的资产证券化,如果按目前的企业税收政策,机构投资人的利润空间十分有限,加上其短贷长投的风险,没有相应的优惠政策将很难实现。
他预计,真正的房地产“金融年”有望在2006年我国根据入世要求对金融管制全部放开后,在国家政策支持下实现。对于国际资本,虽然国内的房地产企业以及国外的投资者都很想向对接的方向努力,但美林银行邓伟认为,外资银行希望选择有经验有诚信、符合国内法律要求,没有任何不良记录的企业作为合作伙伴。但碰到这样的伙伴,又能有合适的项目合作并不容易。这种对接需要相当的过程。
另外,“哪里有利润,哪里就有投资”美林注资银泰项目时反复讲的这句
话,表明了“国际热钱”强烈的逐利性。国外基金通常要求投资回报达到25%,业内人士认为,在现在的政策和市场风险下,今年国外资本的进入量不会很大。
去年,银监会对信托公司出台了“窗口指导”型的政策,规定凡是集合类信托在今年都要由以往的核准制改为报批制,银监会可以在审批时否决。并规定,房地产信托的开发商需找两家以上的评估公司进行项目评估,信托成本加大。信托公司在今年普遍感到政策风险的压力。这决定了房地产资金信托在今年不会出现大的突破。然而,基于两年多的积累,北国投、新加坡凯德置地、腾飞以及中国银宏、大连万达等都在致力于房地产基金上市。国内已出现不少REIT s的雏形。北京国投的有关人士认为,在我国产业基金法迟迟没有出台,房地产投资基金缺位于市场的情况下,对“金融年”的呼唤,有利于催生海外及国内房地产投资基金的早日“破壳”。
清华大学经济管理学院房地产金融系教授王洪也认为,在可以预见的一段时期内,金融政策不会调整的可能性比较大,信贷手段不会放开。这样对于基金进入市场应是利好。