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李伏安评点地产金融
还没有真正进入大发展时期
在所谓房地产“金融年”里,人们最关心的是经济及金融政策的变化。在日前召开的“2005中国经济政策与房地产发展论坛”上,中国银监会政策法规部副主任李伏安表示,房地产金融在中国还没有进入到真正的大发展时期,房地产金融在中国银行业中的地位和影响将越来越加大,房地产贷款发展还有很广阔的前景。
李伏安判断,中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长,今后,至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面,而今后20年,基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前,很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为,银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15%左右。
李伏安预计,随着中国金融经济的发展,在15年到20年时间内,整个中国房地产贷款会占银行贷款40%到50%,或50%以上。房地产贷款在2003年是15.8万亿,2005年房贷增长速度预计为15%。如果保守些算,从2003年起,按10%到12%的速度来预测,10年以后到2013年,中国的银行贷款总额将达到40亿万元,房地产贷款能够占银行贷款的35%,个人消费贷款占到35%到40%,房地产贷款将在今后10年增长10倍,显然房地产贷款需要有一个大发展,前景颇为乐观。
然而,李伏安同时强调,在房地产贷款还没有进入到真正的大发展之前,银监会方面关键需要关注的是在新业务发展中很好地控制风险。不能出现在10年后,银行有14万亿房地产贷款的时候,又形成新的10%或者20%的不良贷款,以致使银行风险加大,给中国经济带来大的麻烦。现在,同样一套房子,其本身价值为1个亿,如果房地产消费的贷款能力是1个亿,这个房子就可能卖一个亿。而如果提供两个亿购房贷款,这套房子可能就卖到1.5亿或者1.7亿。
表面上看无论买房、卖房的、银行都能在这里挣到钱,但是这样的金融支持很快会把本有着后发优势的房地产市场的价格推高,使消费者、银行、国家经济面临承受不了的风险。
政府方面很清楚,没有房地产金融,在中国目前的市场情况下,就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融,就会有一个过度失控的房地产市场,关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。
李伏安表示,目前,银监会首先是控制央行整个货币供应总量和经济发展速度。从风险角度控制个人借款买房能力,控制单个房子用贷款来购买的程序,以及控制一家银行过度将其贷款集中在房贷方面的规模。现在银行的贷款利率是浮动率,如果上涨,还款利率也会上涨,会影响消费者贷款买房信心,但这不会成为主要的问题。
下一步,银行会相应推出一些新的金融产品,以解决金融风险。国内金融市场还将提供一些利率衍生产品,帮助消费者对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实现后,还会有一些新的房地产贷款风险管理产品逐步在中国市场出现。