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缘起:2月25日,石家庄一家网站的房地产频道上出现了这样一则帖子:“石家庄模式的‘业主集资建房’项目‘水晶花园’,在网上开始运作,欢迎大家参加。”此帖一出,网上跟帖火爆,河北世纪联合律师事务所也表示,可以组成律师团,为这一项目提供全方位的法律服务。
3月1日,“水晶花园”的发起者宋增建现身本报,详细讲述了他对“水晶花园”的设想。
为市民提供一种新的选择
宋增建是一个刚步入30岁的年轻人,供职于石家庄市一家事业单位,有着稳定的收入。其实,个人集资建房并非是宋增建的独创。
去年12月,30岁出头的联想集团工程师于凌罡在网上发起个人集资建房的倡议,他把自己的设想取名为“蓝城计划”。他的设想立即得到了众多网民的积极回应,短时间内就有500人参与“蓝城计划”,并迅速组建了行政、财务、法律和工程4个小组,北京首例个人集资建房已进入实际操作阶段。
于凌罡的行动在全国引起众多呼应和效仿,随后成都的“大同世界”、上海的“上海家园”,各地的个人集资建房方式在国内如雨后春笋一般涌现。
“个人集资建房比购买商品房可节约40%左右的费用”,是这种新生事物的最大看点。
从某种意义上来说,“自己动手、丰衣足食”的个人集资建房方式,能得到市民的热烈响应,是被当前的房地产市场逼出来的结果;是众多有改善居住需求,而对高不可攀的房价又无能为力的一种回应。
“何不把大家集合起来,造质量信得过、户型满意,又比同等地段市价低得多的房子?”这是个人集资建房者的理论和出发点。
“我们的水晶花园项目,是要推动目前的房地产市场变革,尽早结束任意伤害消费者的垄断与暴利时代,为市民提供一种新的选择。”宋增建告诉记者。
游走在法律的空白处
对于个人集资建房,我国还没有相关的法律来规范和约束,在法律上还是空白。
石家庄市地产交易市场一位工作人员介绍说,在土地通过“招拍挂”等方式进入公开的市场以后,个人买地的行为是行得通的。只要有实力就能买到地,拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了。但他对于个人集资建房是否“合算”表示怀疑,“如果是公开招拍挂的土地,没有享受相关的优惠政策,其在运作上能否敌得过有经验的房地产开发公司?”
河北世纪联合律师事务所副主任邢建民律师认为,个人集资建房是目前很多地方在探讨的问题,在法律上并不存在障碍,问题可能出在操作环节上。
“目前的关键是以哪个主体的形式出现,是以个人还是以法人单位?以业主委员会的方式出现肯定是不行的。作为一种提法,理论上看好,但实物操作可能很难,必须有可行性分析,考虑到方案的一些细节,由专业的法律人士来提供法律帮助,以规避操作中出现的法律问题。”邢建民说。
至于风险问题,邢建民认为,要享受低房价,必然要承担个人集资建房的风险,这需要业主、法人等来约定。
省会房地产行业的一位资深人士分析说,个人集资建房要直面的可能不是法律问题,而是这种方式冲击了房地产这一行业的各种旧有利益格局,一些既得利益方可能会在暗处使绊或设置障碍,这些都使得个人集资建房操作起来障碍重重。
现在正是规范制订修改频繁的时候,我们03年做的项目,今年审图就违了好几条强制性规范。现在要求二手房要求5年限制交易,但在这五年之内,十有八九会下新强条。