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北京:凸显三高状态
近年来,北京的房地产开发可以说始终处于“三高”的状态。其一是投资高。比如北京2004年的房地产开发投资规模继续扩大,其所占社会投资的比重已由上年的55.3%,上升到了56.9%,是北京投资最重要的支撑点。其二是增速高。尽管2004年的增幅与上年同期相比略有下降,但仍然增长了20.8%,显示出了“强劲”的发展“势头”。其三是房价高。与全国相比,北京的房价始终处于较高水平,目前全市商品房平均售价为5052元/平方米,高出全国平均售价2758元/平方米近1倍。
据咨询公司戴德梁行提供的数据,目前北京楼市高档项目中,投机比例约达三成。出于投资目的购房必然会抬高房价,造成泡沫。而泡沫破裂之后所产生一系列问题则是官方和房地产商俱不愿看到的。
北京协成行总经理王小航表示,北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍,但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍,这显然是缺乏“实力”支撑的。况且,以如此之少的经济适用房施工面积投放市场,对广大的老百姓来说,也是一道正在等待“挤入”的狭小“门槛”;而如此之高的房价,又迫使众多“囊中羞涩”的老百姓不得不背上沉重的经济包袱。
王小航认为,京城楼市一个需要警惕的问题是中低档住宅投放量不足,这亦是普通市民抱怨无房又买不起房的根本所在。住宅产品类型失调主要表现在中高档住宅供大于求,而价位适宜的低档住宅稀缺。
投资者信心不减房价难落
以金网络副总经理林金城为代表的部分业内人士对2005年北京楼市房价的判断是:开发成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下开发商的心态,决定了2005年北京楼市的房价只涨不落。林金城认为,还有一个支撑北京房价在2005年只涨不落的理由是购房需求还有可能增加。土地招拍挂带来地价的上涨,楼盘供应速度的放慢,住房按揭收紧等政策和市场表现对很多人的购房心理产生了影响,“早买”成为很多购房人的共识。
据记者的调查,北京东部有一个楼盘,前期运作阶段原本定的最高销售价格为7500元/平方米,下半年开盘的时候,开发商干脆以7500元/平方米开盘,目前已经涨到了7800元/平方米。一位开发商曾向记者坦言“我05年能不能做房地产还很难说,如果很快卖完了,我05年做什么啊?再说,现在市场上没有房子,涨价了大家还是抢着买,我干脆涨高点慢慢卖!”像这位开发商这种状况和心态的开发商不在少数。
金融信托专家孙飞认为,房屋的价格水平从长期来讲应该是要和国民经济水平相匹配,从短线来讲,北京中高档项目在近5至10年内可能还会有升值的空间。但如果从房屋七十年使用权的角度看,中高档公寓几乎在未来都会有一定程度的贬值,机构投资者投资楼市基本还是从短线的角度赚钱。
孙飞表示,相对于股市而言,楼市总体来讲要比股市稳,北京楼市近几年基本呈上升的趋势,所以给投资人的信心比较足。同时从大部分个人投资者的心理来看,往往是想投资风险高一点,收益高一点的产品,但在实际操作中往往会选择风险低一些,收益相对低一些的投资产品。楼市就恰恰符合了这种投资心理。而目前北京与上海房产市场与其他城市很大的不同在于异地购买者,对两个市场而言本地购买者可能会对高价承受不了,但是港、台投资客还是愿意在京、沪购房,如有资料显示,上海目前偏高档的房子70%是外地人购买的,还有许多国际买家,购买房产后不会入住,只等人民币升值。