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在经过春节短暂的修整之后,楼市又将迎来春季新盘上市新高潮,开发商的各种市场预热活动现在也已全部展开。记者在采访中发现,已于去年6月天津市房管局叫停的“先期预订”、“内部认购”等房地产开发企业变相的无证销售商品房行为,如今又开始出现。
内部认购变作咨询
和去年禁令出台前有所不同,目前市场中公开宣传“内部认购”的几乎销声匿迹,一些开发商纷纷打起擦边球,“内部咨询”成为新项目上市前最普遍的市场推广名词。
尽管很多售楼员表示其目前进行的“内部咨询”活动只是方便购房者提前了解自己的项目,并非是违规进行“内部认购”,但记者却发现,这些所谓的“内部咨询”有很多本质上都是“内部认购”的改头换面:购房者交纳数千至数万元不等的费用,即可在项目未开盘销售前选定自己中意的房屋,并享受一定的优惠,如果购房者在开盘前不打算购买了,这些预订费用还可退还。
主要目的提前造势
开发商为何如此热衷以“内部认购”的形式推广新项目呢?一些地产企业负责人表示,这主要是为了在新项目开盘前尽可能多地积累客户。一般地产商开发一个楼盘都会经历前期准备、市场预热、正式销售、尾盘销售四个阶段,如今市场竞争越来越激烈,开发商都希望在项目正式销售前能锁定一部分有购买意向的客户。只进行客户登记对双方都没什么约束力,于是开发商便提出了“内部认购”的营销方式:购房者提前交一部分费用,开发商将购房者中意的房子预留下,待开盘后再签订正式合同。
戴德梁行研究顾问部经理王红认为,房地产商搞“内部认购”的主要目的就是为了造势,让人觉得:房子已经不多了,再不登记等开盘的时候想买也买不到了。王红指出,一般房地产项目销售,开发商的做法是推出预售房屋总量的一部分,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。开发商一般在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢,后者决定了售楼利润的厚薄。另外,部分资金紧张的开发商也会借“内部认购”的机会提前回款,加速资金周转。
购房者苦衷一大堆
依据有关规定,各房地产开发企业在开发项目未取得《商品房销售许可证》之前,自行或委托房地产经纪机构,采取“放号”方式认(订)购商品房或签订“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”等任何形式的认(订)购协议,以及以任何名目向消费者收取包括“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等费用,都属于违规销售行为。
然而目前的现实是,每逢楼盘开始“内部咨询”时,售楼处总会人满为患。买房者明知这种做法违背了有关规定,但仍执意要抢先交上“订金”,占下自己想要的房子。
据了解,一些购房者认为,与其开盘时去售楼处排队,还不如趁早在内部认购期下手,这样朝向、楼层、面积、户型等方面的挑选余地还大一些。内部认购时和开发商签了协议,如果不满意还可退还订金,反正也没什么风险。
存在风险提高警惕
天津市房屋主管部门有关人士提醒购房者,不具备预售条件的商品房,一定是某项手续还没有办下来,或在某个环节上出了问题。买了这样的房子会有两种可能:一是确实如开发商所说,一步步办妥各种手续,让内部认购房成为合法上市的商品房,将内部认购书换签为正式合同文本;另一种可能是,此项目在某个环节上是违规的,不能按时办下合法销售的手续。这种结果将给购房人带来麻烦,引发纠纷。
戴德梁行研究顾问部经理王红对记者说:“很多购房者也许并没有考虑周全,结果在各种促销方式的刺激下就订了一套房,这样又变相帮助了开发商制造楼盘好卖、销售兴旺,从而引发更多客户的购买欲望,不知不觉中成了开发商的‘托儿’。而且,这种先期预订、内部认购行为,客观上有可能会增加市场中某些人炒楼花的行为,扰乱房地产市场秩序,不利于房地产市场的健康稳定发展,不利于营造公平竞争的市场环境。”(姜昊)