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日前,天津房地产业协会和天津日报集团共同举办了一次“天津房地产市场回顾与展望”的高层论坛,中国房地产业协会秘书长顾云昌,市房管局副局长、市房地产业协会会长杨族耀,市规划和国土资源管理局副局长、天津土地交易中心主任蔡云鹏,市委财经办副主任杨连芳,有关部门领导、专家、学者、房协常务理事单位代表和各大媒体记者共计300余人参加了论坛,与会者在总结去年楼市的基础上,对今年的房地产市场的发展进行了大胆分析和预测。
一、六大问题值得我们深入研究
市房管局副局长杨族耀:天津房地产市场的快速发展,给我们提供了很大的商机,然而,与此同时我们应当看到,天津的房地产市场在结构性的模式方面,特别是在住房保障体系方面还存在一些不足。未来有六方面问题值得我们进一步研究:第一,宏观调控政策对房地产业的影响。从最近得到的信息来看,国家的宏观调控政策还要持续一段时间,它的影响可能在今后一两年之内会显现出来,对今后房地产业的发展仍会产生一定影响。第二,天津房地产业在环渤海地区的作用与地位。第三,2006年天津GDP翻两翻的时候天津房地产供需状况的研究。第四,津京城际快速交通解决以后对天津房地产业产生的影响。第五,智能环保型住宅在市场竞争中的导向问题。第六,工业区的开发和工业物业管理。
二、房地产企业将面临“体检”
中国房地产业协会秘书长顾云昌:中国的房地产企业面将临一个体检年,对每一个房地产商来说都要进行体检,因为我们的游戏规则改变了,企业能不能适应新的环境,这对大家来说是一次考验。今年是什么市场?或者是企盼什么市场?最近中央提出两个发展方向,一个是继续加强和改善,一是提出了要建立社会主义的和谐社会,另外,还提出来我们要搞循环经济,要建立一个有中国特色的发展道路,机遇型的发展道路,用发展观来指导我们今年的工作。去年的宏观调控实际上就是贯彻科学化的理念,从房地产市场上我们如何真正地把和谐绿色联系起来?我期望2005年是绿色的地产年,绿色代表诱惑力,代表健康,代表和谐,我想我对绿色的理解是这样,中央对绿色GDP的概念就资源节约减少污染经济可持续发展,我希望我们能够追求绿色地产。
三、土地管理将突出四个重点
市土地交易中心主任蔡云鹏:今年天津土地市场管理主要突出四个重点:第一个重点是保持稳定的增长,这个重点是所有工作的核心。第二个重点是把握市场走向,通过土地市场的交易量把握市场的动态信息。第三个重点是引导市场发展,政府毕竟是制定政策,执行政策的部门,政策是市场最好的风向标。第四个重点是合理制定计划。
2005年土地供应计划有两个特点:一个是量入而出,一个是量出而入。我们执行的是新的土地政策,“8•31”以前不算,所有的土地我们必须经过收购储备,然后才能推向市场,我们有一个土地整理中心,一个土地交易中心,进多少我们规定就出多少,但是我们出的一定是他们进的,他们进的时候我们会有一个很重要的选择就是跟市场对接,市场不需要怎么样,我们不会因为随意推出土地去影响企业买的地升值保值或正常的思维。量出而入,就是出多少才入多少,要卖的地我们才入,我们也不会猛劲去储备,猛劲储备也会带来问题,土地储备的成本增大,最后会加到开发企业的身上。总之,今年的土地供地量不会低于去年。
四、房地产市场将进入调整期
中原地产天津地区总经理萧荣:国内房地产业内的融资模式与金融政策的出台息息相关。现在的大多数房地产项目投资,都是先付土地的出让金,取得土地使用权之后再向银行贷款,这些导致的结果就是银行直接承担巨大的资金链的风险。另外房地产的融资管理不善,土地反复的抵押或骗贷的情况仍然会出现,加大了风险系数,由于巨大的投资只能依靠资金的回笼,可以看到,在虚假的需求引发房地产泡沫必将带来诸多不利,资金链破裂,对房地产市场的影响是致命的。另外,人民币面临新的升值的压力,对投资的流入影响比较大,未来会成为影响中国房地产市场的重要因素。预计今年在金融政策方面,对不同开发商的风险评估将摆上议事日程。国家对于国外资金投资内地房地产业的规范方法管理也会提上日程,另外提高个人投资性买房贷款门槛,进一步加强对投资者的控制也是今年政府金融政策的一个要点,全国的房地产市场将会进入一个调整期。
五、商业地产总量有望不断攀升
中原地产分析师梁美娜:天津存量房市场将继续保持交易活跃的势头,房地产二三级市场的联动效应进一步增强。由于二手房市场对一手房的成交量有分离作用,预测今年成交规模比去年有所下调,大概在4000亿元。今年市场的特点可以归纳为以下的四点,第一点就是对于中低价位的需求是非常旺盛的,第二点就是需求多样,趋势日益明显,房地产市场逐渐发展,2005年多层被小高层取代,第三点就是随着市政建设日趋完善,开发中心转移,购房者跨区域的购房行为更加活跃。此外,未来写字楼的租赁市场将会出现两极分化的格局,已经建成的写字楼会进一步降低租金吸引客户,高端物业品牌效应突出,可预测需求市场还会不断的增加,这部分租金还会有一定上涨空间。
从商业地产投资的情况来看,大幅度的投资总额带动了天津的商业地产的热潮。今年,天津商铺市场新项目将不断的上升,地铁和快速路引发新的升级,超市和大型的购物中心将取代百货商场。预计天津商铺需求市场将呈现以下特点:商业市场的投资关注度将会继续加大,重点商圈将得到更大的整合,可持续发展型的商铺将会受到大力欢迎。
六、天津楼市发展将驶入快车道
天津社科院经济预测研究所所长卢卫:在第十一个五年计划期间,天津经济的发展将产生大的变化,比如跟北京的津京联合的发展有新的进展,比如修快速路,铁路,修新的高速,还有第二条京津高速正在建设,地铁一号线明年要通车等等,各个方面的投资都在直接的影响天津的经济社会和环境建设的发展,同时也就影响了我们房地产业的发展。在发展过程中,虽然天津还有一些方面跟全国比较发达的城市比慢了一拍,但是天津的发展势头应该说已经进入了快速的阶段,如果能够全面的看到影响市场的外部环境,又能够把握市场的特征,就能够准确的分析今年的走势。我个人观点是,稳定调节,保持和谐,集约型可循环发展应该是天津今后的发展方向,我们的不足也是我们的潜力所在,把握好这些方面,天津市场就会平稳地发展。
七、“京津冀都市圈”催生大概念
天津城建学院副院长王建廷:“京津冀都市圈”的确立给天津的发展带来了新的挑战和机遇,发展的空间将更加广阔,因为这里包括北京、天津、唐山、秦皇岛等八个城市,房地产的市场空间将面对更大的区域,同时也对房地产企业提出了更高的要求,所有城市原来的规划都要进行修改,修改背景将以联合圈经济的发展为基础,必须站在一个更高的角度,看待规划的调整,这就对我们的产业和企业提出了更高的要求。“京津冀都市圈”的确立使得天津的聚集能力增强,带来更大的房地产市场的需求。因为从区域分工看,和河北省相比,商贸金融等产业是天津的传统优势,特别是我们提出要打造制造业基地,天津市的优势是特有的。所以说,随着这种聚集能力的增强,特别是商贸流通的量的增大,带来了很大的市场的需求,房地产企业应考虑这些问题。区域经济的发展也带来市场结构的变化,包括住宅、商业地产、写字楼,以及和商业贸易直接发生联系的房地产等。此外,由于土地供需紧张,房价可能还要上涨。据了解,今年将开工1300万平方米住宅,施工面积是2500万平方米。如果按今年的楼盘供给土地,结构问题肯定还存在,所以今年如果土地的供应量不增加,特别是中低价格的土地供应量不增加,我认为今年的市场供求结构性问题比去年更严重,而且这种结构性的问题,定会推长为住宅价格上升。