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专家提醒:国内尚无法规规范投资应具备风险意识
一位正在代理产权式酒店纠纷的律师告诉记者,产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的,能否兑现给投资者回报的承诺,是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中,投资者根本就没有能力时时监督,只能坐等收益。因此,万一酒店经营出现问题,投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前,投资者根本就不会了解事实真相,等损害出现之后,很多投资者只能是被动接受。
2005年旺销楼盘我国的产权式酒店10年前源于海南省,目前全国的产权式酒店项目已发展到了200多个。北京周边地区目前已有六七个产权式酒店项目,今年冒出的新项目超过了半数。一位不愿意透露姓名的律师透露,如今,在全国范围内已经掀起了一股产权式酒店投资的热潮,相关的诉讼案也将越来越多。由于国内还没有相关法律规范产权式酒店投资,投资者必须具备相当的风险意识。
案例回放
年2万元投资回报缩水不到1000元
酒店经营不善击碎李先生发财梦
李先生可以说是北京比较早投资产权式酒店的一位投资者。2003年年初,李先生经一位朋友介绍,投资10万元购买了北京市郊区一个度假村一间客房长达70年的产权。当时,李先生和物业公司约定,每年赢利的60%归李先生所有,40%归物业公司。按照当时物业公司给李先生规划的前景,每年李先生至少可以得到2万元左右的投资回报。就是说,李先生至少可以得到每年20%的投资回报。
然而两年下来,李先生总共得到的回报还不到2000元。根据物业方面的说法,目前酒店经营不善,因此,回报少一些。
李先生则认为,酒店究竟有多少赢利,他根本就不知道,因此,他也不知道酒店是不是真的没有赢利。因此,李先生要求酒店物业退还他的10万元本金。但物业方面表示,既然当初李先生是购买了70年的产权,而且得到了房产证,物业就不能轻易退还李先生这笔钱。
目前,李先生已经把给酒店发放产权证的相关部门告上了法庭。因为在这个项目中,李先生拿到了70年的住宅房产证。酒店属于商业用地,因此有关部门不应该发放给他住宅房产证。李先生寄希望于退还房产证之后,将自己10万元的血汗钱拿回来。而在投资上的损失,李先生也就认了。
深度分析
产权式酒店
狂热背后隐藏的种种风险
所谓的“产权式酒店”,就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
今年上半年,产权式酒店如雨后春笋一样冒了出来。4月16日,位于珠市口东大街的中欣安泰公司与美国戴斯DaysInn品牌签约,双方推出了截至目前京城惟一一家位于市中心的产权式酒店——中欣戴斯产权式酒店进行销售。此前,法国雅高酒店管理集团与北京联星房地产开发公司合作在亚北推出宜必思IBIS品牌酒店。而在3月份,中信国安第一城第三期的产权销售已经如火如荼。
产权式酒店的“改良”面孔
据悉,新近推出的产权式酒店投资项目,已经和以前的有所不同。
一方面,投资回报不再使用物业和投资者分成的方式,而把收益固定下来,比如第一城的投资回报固定在每年8.3%,其中包括6%的现金回报与2.3%的回报等值的酒店享用权。中欣戴斯产权酒店则是每年8%的租金回报和每年3天的免费入住期。另一方面,投资期限也不再长达数十年,而是比较有限的几年。比如第一城最短投资期限为3年,最长为8年;中欣戴斯产权酒店的投资期限则设定为2年。这些项目还建立了退出机制,如第一城项目中规定,3年之后,对于那些不愿意继续委托出租,而希望收回投资的业主,可将物业转售给第三方或经营公司,让投资者全身而退。
此外,在投资者最为关心的投资安全性问题上,这些项目一般也设立了担保机制。第一城项目中,对于业主利益以及转售机制由中信国安集团提供第三方的全程担保。
正是因为这些诱人的条件,目前许多产权式酒店的销售进行得非常顺利。背靠着中信国安140亿资产的强大后盾,“第一城”仅高档高尔夫公寓现房第一天的发行额就超过了6100万元,其中个人投资所占比例达到80%,最大一笔个人投资为600万元。中欣戴斯产权式酒店刚刚开始销售,就有97人签约,成交金额1458万元。此外,表示认购金额将达到1200多万元。
理想条件下
计算出来诱人的高回报
产权式酒店在国外已经发展了很长时间,相关法律非常健全,但在我国还属于新生事物。尤其是在北京,也只有两三年的发展时间。国内目前还没有相关法律给予制约,因此,一旦发生纠纷,投资者将面临很大的麻烦。为此,法律界人士提醒投资者,在投资产权式酒店之前,投资者就要对投资风险心中有数。
对于产权式酒店来讲,其最主要的风险集中在后期经营管理上。产权式酒店的经营重要在于所处地理位置以及经营模式是否有特色,另外酒店管理公司的管理经验也至关重要。
经纬时代经纪公司一位负责人表示,前些年“产权式酒店”概念被一些单纯追求利润的开发商利用,将许多本来不具备产权式酒店经营条件的项目蓄意包装成产权式酒店大肆兜售,同时,那些对酒店经营模式不甚了解的投资者盲目跟进,只看高回报就匆匆购买,往往追悔莫及。
一位正在代理产权式酒店纠纷的律师告诉记者,产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的,能否兑现给投资者回报的承诺,是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中,投资者根本就没有能力时时监督,只能坐等收益。因此,万一酒店经营出现问题,投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前,投资者根本就不会了解事实真相,等损害出现之后,很多投资者只能是被动接受。
此外,这位律师还表示,产权式酒店的投入比较高,在所有投资类项目中,属于奢侈品的层次。如中信国安第一城的购买金额至少要10万元人民币,中欣戴斯产权式酒店的最低投资金额是6万元。因此,将这样大一笔钱投资进去,投资者一定要进行全面考虑,除了安全性,还要考虑流动性问题,万一着急用钱,应该怎么办。此外,产权式酒店投资还缺乏灵活性,比如大多数产权式酒店规定,投资者应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期,这对于投资者来讲,要考虑清楚是不是实用。
专家建议
把握要点谨慎投资
法律界人士表示,产权式酒店投资应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资以前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。
对于投资者而言,投资者和酒店物业之间的信息肯定是不对称的,因此,多了解相关信息,才可能安心坐等高收益。在购买之前,投资者首先应该了解产权式酒店的经营前景。
法律界人士认为,只有真正具有经营前景的酒店项目才具备成为产权式酒店而被投资人购买的前提。因此,作为普通投资者,在投资购买产权式酒店前既要尽可能根据酒店的位置、经营形式、物业的区域性和发展前景等判断物业本身的经营前景和投资价值,同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。只有有经验、有实力、有眼光的经营者,才能保证业主的收益。对于自用型的业主,酒店管理公司的专业性和水平也是购买物业是否能够带来附加价值的判断标准。
其次,投资者一定要关注产权式酒店的开发商。对于产权式酒店而言,开发商的实力背景和社会公信力尽管不比酒店本身重要,但在酒店经营出现问题,开发商所承诺的投资回报不能兑现的情况下,这种实力背景和公信力就显得尤为重要。特别值得指出的是,如果开发商是一个产权式酒店项目的最初缔造者,并无意在酒店行业做下去,就应该对该项目倍加小心。
此外,产权式酒店投资属不动产投资,业主要考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。产权式酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现,有的酒店可以替业主进行转让。
最后,一定要注意在合同上,有没有有力的担保保证投资者的本金安全和投资收益。
除了这些因素之外,有投资专家介绍,在看一个产权式酒店项目是不是值得投资的问题上,还要看产品设置是不是合理。比如,在投资回报上,如果设置得过高,那么,就意味着投资者面临的风险越大。一般在此类产品中,年收益率在8%左右比较合理;同时,在投资期限上,一般在3-5年比较合理,时间如果太长,投资者面临的风险会非常大。