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挑战利润
从理论上看,业主自己持有物业公司股权,实质上剪断了物业公司和开发商的脐带,进而让开发商丧失了来自物业公司的利润。
从1981年中国第一家物业管理公司诞生至今,开发商与物业公司之间的父子关系没有完全摆脱。一项权威统计显示,目前全国2万家物业管理公司中,70%属于开发商办的,20%属于房管所改制或后勤单位改制,纯粹意义上的专业管理公司仅占10%的份额。但国外成熟的房地产市场,专业管理公司所占的份额约70%。
“物业公司的利润是个谜。”一位业主表示。网上流传着一个算法,北京某小区有900户,平均每户月费用为230元(2.3元×100平米),物业收取的物业费总共是207000元,扣除物业公司80个员工的工资和福利保险80000元和餐费补贴19200元,水电费3000元,通讯费3000元,其他营运费用11800元,物业公司成本合计120000元。物业公司利润=收入-成本-营业税=75615元。如此计算,物业公司成本回报率(税后利润/成本)为63%。
李建国本身也算了一笔账。2004年年初,李将Naga上院售楼处外包给一家知名的物业管理公司,每月的物业管理费用约7万元,但服务并没有达到要求。半年之后,李自己成立了一个物业部,招聘职业经理人和保安,成本约4万元左右。“我们自己做物业可以节省约40%的空间。”李建国说。
针对物业公司暴利的说法,业内反对声不一。国家规定其利润不得超过管理费用收入的15%,一般管理公司的利润目标为管理费的8%左右。但事实上,压低成本谋取利润是物业公司通常的做法。
“开发商在售楼合同上写明请保安,但1年多过去,一位搞卫生的阿姨兼顾着保安的职责。”海淀区某小区的一位业主指称。而本身物业公司赚取电梯间的广告费、节省电梯的维修费等,也是一笔客观的利润。
分析指出,如果业主成为物业公司的股东,物业公司不再是以赚取利润为目的,业主按照成本缴纳物业费。
打破平衡
“物业公司赚取利润还不是主要目的,关键在于如何打破开发商和物业公司之间的默契。”北京天恒拓展开发有限公司副总经理祁彦巍说。
来自市建委对2003年底至2004年物业纠纷的一项调查表明,由开发商遗留的问题导致的物业纠纷,竟然占40%以上。甚至有律师指称,物业纠纷中的比例90%都是开发商遗留问题造成的。如房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位等。
“中国本土的物业公司与开发商衔接体制十分不畅通。”一家国际上专业的物业管理公司的人士对《财经时报》表示,“物业公司本身也愿意替开发商堵缺口。”
由于开发商和物业公司之间的股权上的裙带关系,开发商顺势将一些遗留问题留给了物业公司。由于相关的法律规定粗疏,导致开发商在物业纠纷中几乎不承担责任。
李建国认为,业主自己管理物业可以非常严格,房子如果有质量问题,可以立刻反映到开发商,并通过正当渠道解决。“以前的物业公司不是业主的,根本指挥不动。”李说。
实际上,在许多房地产企业的财务报表中,房产开发和物业管理是两大主营业务,对于开发环节而言,物业公司赚取的利润微不足道。例如,万科(000002)2004年的营业额为7667226237.03元,其中物业管理及其它的营业额为203961286.67元,占2.67%。
尽管如此,物业公司在开发商和业主之间的利益中起到平衡作用。很多房产商在买完房子后的几年内,将物业公司撤出,给业主留下一个烂摊子。《财经时报》获悉,有的开发商为了前期的销售,故意以很低的物业费吸引购房者,但当物业公司亏损倒闭后,将责任甩得一干二净。
李建国认为,国内大部分物业公司采用的这种“包干制”管理方式,需要改变,业主自己管理物业是可以规避一些问题的。
硬币有两面,李所推行的物业革命是否真的能推行下去,由于业主的喜好不同,对物业管理的分歧各有不同,而不仅仅是购房时所签订的那纸《业主公约》能约束业主们和谐地维护小区的物业管理。