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中间人
此前任职于新鸿基投资部门的彭震,已属于这个行业的“晚到者”,新注册的公司目前尚未完成验资程序。
但他已开始为两家小型欧洲基金(注:其中一家为市值约2亿英镑的伦敦上市基金)定期提供国内市场分析报告,内容包括宏观政策、市场分析以及项目推介。而他刚刚组建完毕的6人团队也已接受委托,为一个存在收购意向的不良资产项目进行尽职调查。
彭震将自己的业务范畴定位于海外中小型基金和国内中小开发商之间。相比先期介入这一市场并针对国内顶尖物业和全球大型机构投资者展开业务的跨国物业顾问公司,彭震对于这个细分市场的前景表现出相当的自信:“这些基金与开发商数量更多,但彼此间信息不对称,匹配度差,因此机会非常大。”而这样的预期并非毫无依据。早年从跨国物业顾问公司——戴德梁行中国区总裁任上挂靴而去的陈基强自创基强联行,专攻投行类咨询服务。短短数年时间,他就在境外组建了自己的私募基金——麦利联行(M illennium)专门从事上海房地产项目的投资。
除了彭震以及陈基强这类在国内已经拥有10年以上房地产投资经验的人群,这一市场甚至还吸引了建筑规划设计公司的介入。BAZO正是由此变身而来。
BAZO更倾向于利用以往在为地方政府从事区域规划顾问的工作中所积累下的人脉引导海外投资者介入中国土地市场的一级开发。
尽管目前尚无成功的案例,但2005年BAZO曾试图将国内某省会城市的沿河两岸综合开发计划向海外发行定向信托。当时虽因土地出让问题而没能继续,但海外投资者对这一项目的热衷度却令BAZO感到相当意外。
上述迹象都表明一点,海外机构投资者对于目前参与中国房地产市场,无论是区域选择还是方式选择都较以往有了更深层的渴求。郑小平认为,关注二、三线城市,关注项目开发而非直接收购已是当下出现的海外资本投资新趋势。
国内市场
就在海外投资者谋求更深入地参与中国市场的同时,国内却有相当一批个人投资者身陷处于下行通道中的楼市。
与此同时,广州地王收回事件又折射出另一个让人不安的现象:国内游资并未因这一轮的调控而真正从房地产业中偃旗息鼓。恰恰相反,从炒房到炒地,资本已流向风险更高的运作区域,并有可能给市场造成更大的混乱。
显然,多年的楼市“教习”已令国内相当多的资本习惯于追逐投机性更高、利润更丰厚的投资机会。掩于背后的则是国内匮乏稳健型投资机会的现实。
2005年4月,被誉为中国第一只准REITs的联信·宝利1号公开发行。这只由福建联华信托发行的信托计划在此后不到11个月的时间内即已发行至8号。迄今为止,总募集金额已接近人民币10亿元,大致与一只小型欧美基金的规模相当。
目前,在联信·宝利的投资组合中既有委托贷款也有住宅类物业收购,同时包括一部分的股权投资。而它的预期收益率则基本维持在5.3%左右。
尽管这一收益率已比同期利率高出许多,但距离海外基金要求中国市场的回报水准(注:基本维持在12%以上)仍相去甚远。对此,福建联华信托业务管理部经理陈颖解释说,这样的回报水准通常只有股权投资才能达到。而股权投资的期限均要求在3年以上,国内投资者一般无法容忍这么长的投资期限。但在海外,一只基金的运作周期基本都在5~6年以上。
不仅如此,过高的准入门槛以及缺乏流动性的市场仍是制约大批国内投资者涉足其中的症结。
联信·宝利作为目前国内最为成功的一只面向普通投资者的房地产信托产品,其准入门槛至少在10万元以上。在其信托计划中也只能承诺20%~30%的有条件赎回政策。因为缺乏上市条件,这些信托计划也就难以像真正的REITs那样实现全流通以健全投资者的退出机制。
对于上述的种种制约,陈颖表示所有的努力仍在继续,然而这并非一个信托业或是一个银监会所能完全解决的问题。它还涉及房地产、证券业乃至税务等多个领域。中国真正意义上的REITs出现,仍有待相当的时日。
然而此时,海外的资本巨鳄们已在频频“叩门”了。