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王军:有一些物业企业,按年缴费的话可以优惠。
主持人:企业是实行这样的政策吗?金守沛:我们也有实行这样的政策,多种方式多有。按季、按年叫的都有。
主持人:按照不同时间限度,是不是按照小区的等级水平或者是所在区县的地区不一样?焦宏宇:和这个没有关系。
主持人:谢谢您。有网友问:是不是住宅小区内的都是业主?王军:按照条例规定,业主是房屋所有权人,国家条例规定业主是物业所有权人。通俗地讲,产权证上写的是谁就是谁。
主持人:如果房子出租出去,这个算谁?王军:出租房屋也是使用人,业主还是原有的房主。
主持人:还有一个问题就是新建业主入住以后具备什么条件可以召集会议?王军:天津市物业管理条例规定,新建物业在入住之后具备三个条件就可以召集会议,一个条件就是这个项目售出建筑面积超过一半;还有项目入住率超过一半;还有一个是首位业主入住超过两年。满足这三个条件之一就可以召集首次业主会会议,按照规定是由进行前期物业管理的企业进行召集。
主持人:有一个说法是一个物业委员会可以提高小区居民的业主公民意识;还有另外一个说法就是业主委员会是变相的独裁机构?您怎么看待这个问题?王军:在条例出台之前,我们全国各地的物业行业在管理当中普遍成立一个管委会,在法规出台之前,管委会有这样的条件。入住后选出资历人来帮助大家打理一些共同的事务,这几个人既代表个人也代表大家,应该说,这是集决策和执行权于一身。在条例规定当中,业主会和业主委员会这两套机构应该是并行,业主会是维护全体业主共同利益的组织,他是一个决策机构;业主委员会作为一个办事机构,决策权和执行权这次通过法规分离了,现在的业主委员会代表权是业主,执行业主会这个决议的事项通过业主委员会日常进行贯彻落实。
主持人:如何使业主委员会真正代表所有业主的真正根本利益?王军:一方面,政府主管部门针对这两年业主委员会不能很好地依法履行职责进行大量调研。很多小区一些矛盾、业主和物业企业的矛盾,物业委员会没有提供好的建议。建立三级监管体制,政府、主管部门区县政府、街道委员会和业主委员会有一个监管,把物业管理纳入社区管理,还有政府、还有街道委员会进行监管,这个办法对业主委员会不能履行自己的职责、不按时和我们物业企业签合同就有很好的解决方法了。有些小区三年没有签合同这个问题也出现过,有的时候业主委员会人员变更如搬家的情况,针对这些情况有一些规定,规范了业主委员会的日常工作。
主持人:有了“三包”的监督,我想业主委员会在今后的工作当中应该更加履行自己的职责。还有业主问:“个人财产流失,物业公司应该负有什么样的责任?”。焦宏宇:这个问题问得比较宏观,根据国家相关规定,有一个原则“过错责任”,谁在这个里面有过错就要承担责任。假如有其他的情况,物业公司疏于管理而导致小区业主物品丢失的话,这个责任承担大家可以去人民法院……
主持人:物业公司也好还是物业管理公司也好,他们关系是是错综复杂的,只有明确好各自的职责才能把事情做好。好,还有一个问题,就是对于小区内的业主私搭乱盖,物业管理公司应该做哪些工作?焦宏宇:根据天津市物业管理的规定,对影响治安、影响物业管理规定的行为或者是触犯其他法律法规,物业企业有权制止。同时立即向相关行政单位进行报告。从这个条例规定来看,物业公司有权制止,这个制止不是干涉,物业公司在制订的同时需要向政府相关部门进行报道,或是城管部门等等,有相应的执法部门采取相应的办法进行处理。
主持人:安定的社呼唤和谐地社区和安康的家园,无论是物业企业还是物业管理的行政主管部门还是业主,我们都要履行好各自的职责。感谢大家收看,也感谢三位做客我们的演播间,谢谢大家,下次再见!