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央行4月27日宣布加息,金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%,其他各档次贷款利率也相应调整,贷款利率的浮动办法保持不变。同时,各档次个人住房公积金贷款利率自2006年5月8日起,上调0.18个百分点。5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%;5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率保持不变。这次只针对贷款利率的上调将会给购房者带来利息上的增加外,还会有哪些更深层次的影响,下面我将一一作出分析。
上调人民币贷款基准利率,会在一定程度上增加居民贷款的利息支出,主要是商业性住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的利息支出会有所增加,但总体看影响有限。一是贷款基准利率上调0.27个百分点,上调幅度有限,以一笔10万元20年的等额本息住房贷款为例,利率调整后客户的月还款额由原来的688.3元/月增加到704.3元/月,每月仅增加约16元,20年的本息和仅增加3840元;二是商业性住房按揭贷款的利率浮动政策不变,一些资信记录良好、符合相应政策的购房者可以获得优惠,如果执行贷款利率下限(基准利率的0.9倍),实际上调幅度仅为0.243个百分点,同样的10万元20年期住房贷款,其利息支出每月仅增加约14元;三是个人住房公积金贷款利率只上调了0.18个百分点,调整幅度小于商业性贷款利率,继续体现政策优惠。
而且个人住房贷款期限较长,通常为5年至30年,在这个期间可能会经历几个经济景气循环周期。经济周期有起有落,利率自然也会有升有降,并不能因为利率的一次升降来判断利息负担的轻重。客户如果选择固定利率住房贷款,利息支出将不受影响,今后各银行还将推出更多种类的住房按揭产品,以利于防范利率风险。
虽然这次调息的表面影响是有限的,但分析它给房地产业带来的深远影响将更有意义。
首先,从这次调息我们看出政府的态度是坚决的,就是给日益上升的房价以重创,抑制其过快上涨。不管使用哪一种政策工具,对于房地产业而言,紧缩的货币和信贷政策就像一场沙尘暴,其对房地产业的影响是深远的。虽然0.27的涨幅并不大,但重要的是它提示了未来的购房风险。从去年升息开始,可以推断中国已经进入一个加息通道。以后升息的不确定性进一步加大。
其次,对于开发商而言,房地产业面临重新洗牌的局面。商业银行信贷的紧缩将增加开发商的资金紧张程度,使得一部分开发商面临资金链断裂的可能,这时开发商将寻求更多出路,如释放存量住房,使整个住房市场供应放量,再有就是各种名义的降价销售。同时,开发商对房地产业的投资速度将会下降。
再次,对于消费者而言,持币观望氛围短期内较浓重。受到政策影响,房价的涨幅会有所回落,这增加了客户对房价还会下降的心理预期,因此房市会平静一段时间。但同时,随着房地产投资放缓,住房供给减少,致使房价中期内依然看涨。
不过,影响房价的因素是多方面的,除了供求,还包括心理预期,更受宏观经济形势影响。由于此次出台的紧缩政策是针对宏观经济的,而抑制房价的其他调控政策很可能与货币政策相伴而行。各种政策的交互影响将对房地产业和房价产生有效的抑制作用。