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城市规划是个长期工程,最初的举棋落子对于城市远景发展至关重要。而一旦规划的种子尘埃落定,每颗种子自己会怎样生长,发展速度如何,又能成多大气候。可以说,一定程度上它验证着规划的成果。
如今,工业地产有一个别称叫“产业孵化器”。即项目规划伊始就确定发展思路———以工业厂房为资源,引进中小型企业,以产业园区的优势为其提供统一配套服务和能源保障,令其在节约成本的基础上,更快做大做强。目前,随着城市的不断外扩,城市规划向外逐步延伸,我市逐步形成的东丽、大寺、双港等八大组团也承担着孵化责任。它们的发展不仅对区域发展影响深远,更成为关乎整体城市结构平衡的要素。对此,记者走访了天津市规划局总规划师霍兵,请他就未来城郊发展的规划和孵化关系及特点做一分析。
城郊社区应成为能花钱能挣钱的福地
霍兵指出,在城郊规划上一定要吸取前车之鉴,在社区生活配套和就业环境营造上避免走弯路。譬如,二战后的美国曾经出现的“卧室社区”。当时,由于城市人口急剧膨胀,相对廉价且环境良好的郊区吸引了大量人口外迁。城市规划面临第一轮“美国梦”洗礼。大家都想到市郊去住花园洋房和别墅。在这一住宅郊区化时期,“功能分区”理论的主导作用导致了以独立式住宅为主的城郊规划。一时间,城郊用地被肆意侵占,给人们提供纯粹居住休息空间的社区迅速大量地产生,人们形象地称之为“卧室社区”。这类“卧室社区”自身生活配套和就业环境缺失,所以“买牙刷也要开车”的情况随之出现。就业也要往返城市和住所之间,无形中造成城市交通负担加重,能耗加大。
当然,我们的城郊社区都有自身的配套来解决这一问题。但需要注意的是以住宅为主的项目配套规模小,竞争环境薄弱,容易造成服务质量低和价格高的问题。人们还是愿意到选择更多价格更优惠的市区去消费。因此,城郊社区在设计时应该考虑充分的生活配套比重,必须孵化出更为丰富而有各自特点的商业业态,不能重复建设小配套形成浪费。这样,一方面,招商使得社区内消费踊跃;另一方面,商业的增加能给业主提供自主经营的创业机会。规划中不少城市企业的外迁,也提供了城郊更多就业机会,在住区内择业稳定了郊区化生活的居住基础,这才是所谓的安居乐业。
公共配套不能等外部规划和内部孵化需并举
在路网配套等方面,城郊项目随着高速路、地铁轻轨的建设增加而被看好。实际上,在公共设施配套方面有很多可以改善。霍兵介绍说,美国的地铁站口设有很多公共车位,满足有车族倒换地铁的需要。这样就能有效缓解市区交通压力,也缩短行程周折造成的时间成本损耗。将来规划中会更多考虑这类因素。同时,霍兵透露,现在一定范围内国家鼓励市政公用基础设施市场化。由此联想到我们的城郊项目中,有的离地铁出站口较近。是否可以主动沟通相关部门,在出站口安排公交线设立专线直通小区呢?像泰国,很多道桥都不是政府规划兴建,而是私人建造,过路收费。我们也有的住宅项目为更快孵化出成熟的外部配套,自己出钱替政府做绿化。还有的项目跟当地政府合作将学校落户社区内,这在今年取消跨区择校的消息后,更成为一个卖点。政府行为的外部规划和企业行为的内部孵化不能互相等着看着,应该如此互相借势,摸索前行。
阶层型势必向健全型社区发展
霍兵分析说,在上一轮郊区化热潮中,有个明显的两极分化现象。就是一方面,市郊兴建低廉的房屋吸引在市区买不起房的老百姓;另一方面就是市郊一味满足别墅消费者的需要,盖些有车族消费得起的豪宅。这两种建筑形态还多有混杂,这样城郊居住者两极化严重。而这两类居住者都是就某一突出属性而置业,并不一定符合其长远需要。往往买了以后发现阶层型小区形成,社区安定感和认同感丧失。这样势必会造成房屋再次买卖,对稳定房地产市场无益。
因此,市场呼唤能够满足居住者长期居住需要的健全型社区。这样的社区配套比较完善,住宅品质相同,业主素质相近,不因面积区分业主阶层。霍兵举例说,位于双港的金地格林项目交通便利,以花园洋房建筑形式为主,整体布局追求自然精致、和谐优雅的风格。人们可以按照其自身需要来选择户型。
城市的郊区化发展是城市发展的必然阶段,这个过程是往复进行的。它在一定条件下出现,并且会持续相当长的时间。随着城市改建的情况,整个城市的格局还会出现新的变化,但可以肯定的是,由于市区承载量限制和城郊生活与市区差异化的降低,郊区居住反向往市区回归绝不会是大规模的。放眼未来,随着外来人口的大量涌入,更加催熟城郊的自我孵化工程,相信到时,在城市总体规划布局的把控下,城郊发展必然进入自我孵化的良性循环阶段。 (张秋艳)