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2006年庄吉购物中心、远东百货、伊势丹二店、信达广场等外地资本控股的中高端百货均准备开张纳客,加之两三年内也将面市的美美百货、恒隆广场、新加坡仁恒购物广场,天津中高端百货的总体量扩充将超过40万平方米。同时,商业地产的业态也加速更新换代,多种创新业态令人耳目一新。天津商业地产在档次升级,业态更新中正迎来新一轮的激烈竞争。
40万平方米的鲶鱼效应
近几年,天津卖场的竞争主要是各大超市的较量,经过2003年以来的快速发展,家电卖场、超市等在市区内的市场布局已经接近完善,市场相对饱和。而高档百货市场相比较于北京、上海等地,无论在数量上还是质量上都存在明显的差距,更没有形成属于天津自己的品牌。
对天津商业的现存业态来讲,有特色的品牌及连锁店相对缺乏,是部分商业项目失败的原因之一。根据国外统计,发达国家商铺拥有量为1.2㎡/人。在我国,只有上海能够接近这个数字。从这一角度来说,天津商业地产的发展空间还是很大的。合富辉煌房地产市场总监任炯介绍,宏观经济形势良好是天津商业地产健康发展的大的背景,老百姓日渐鼓起来的钱袋子是源动力,天津前所未有的发展契机使得开发商对未来的天津商业预期很高,这些因素促使天津的商业地产呈现新的发展势头,其中的代表就是多家高端百货的相继进驻。
在经历过去两年相对平淡的商业地产市场,中原地产市场研究部武桂芝认为,在大型超市、家电卖场等过度快速扩张而步入整合期时,众多高端百货的集中进入势必带来新一轮的竞争。
77%商业地产资金来自海外
从附表中可以看到,除去庄吉购物中心是国内资本在运作,其余占77%左右的商业项目都是海外资金的背景。虽然这个数字只是在高档百货的面积拥有量上的简单统计,但不难看出的趋势是海外资金越来越关注天津的商业地产。
在政策上的优势使得天津商业地产拥有巨大的发展空间,业内人士认为,在过去的半年里,越来越多的海外投资者更注重的是在商业地产,他们是用长期的眼光来看待中国的房地产发展,现在的一个趋势是外资已经从住宅转向商业。天津无疑会是海内外开发商争夺的焦点。
依托所属商圈角力商业地产市场
地域上,远东百货属于东马路商圈,海信购物位于小白楼商圈,而香港恒隆则直接进驻金街,占据和平路、滨江道商圈一席之地,可以看到,开发商在选择地理位置的时候都有自己的考虑。
和平路商圈、滨江道商圈、南京路商圈、小白楼商圈、东马路商圈占据着天津市商业格局的主力位置,并代表着津城传统的商业布局。小白楼商圈建成时间虽早,但整合较为成功,且与传统的和平路、滨江道、南京路中心三大商圈连接紧密,能够形成聚集效应。东马路商圈在吸纳海河楼商贸区、铜锣湾广场、水牛城与轻纺万象城、老城厢11号公馆、北方五金城、金港国际等大型商业项目后,逐渐突现出业态结构丰富、定位梯度分明、文化氛围浓郁的商圈优势。
在不同的商圈内有不同的业态,高中低等不同业态的融合使得各个商圈定位的差异化会更加明晰,每一个商圈都会有个性鲜明的竞争力和属于自己的服务特点。任炯认为,将来的竞争将会是几大商圈之间的竞争,因此,从长远考虑企业首先要树立区域品牌,确立区域优势。
天津市场以前高端商业项目并不多,高端项目的面世填补了高端商业市场的缺口,但是,人流量、交通环境、业态组合结构、区域文化等因素对于高端商业的影响不可忽视。高端商业的竞争不仅要依靠自身的实力,还要融入区域商圈,依托所属商圈的合力进行竞争。
商业地产理性回归,自持物业成为趋势
高端百货进驻天津代表了天津商业地产档次的提升,在经历了2003年的崛起、2004年的扩张、2005年的理性之后,天津商业地产业态更新的脚步正在加快。
以往商业地产项目开发,通常采取的是先建设,然后将商场分割出售给经营者和中小投资者的模式。而这种情况正在发生明显变化,对新建设的商业项目,开发商并没有一卖了之,相反却持有一定数量物业以获得长期稳定的投资收益。
优联集团2006年推出自持物业的口号,南开大学经济学博士刘玉录认为自持物业是商业地产理性的回归。但由于不是快速的回笼资金,因而对资金的要求比较高,要求开发企业具备相当的实力。据了解,华苑产业园区康达时尚广场、梅江新海湾、天津国际五金机电城、天一摩尔、中国北方五金城等项目开发商也都自己持有部分的物业。“这将有利于改变以往项目销售后独自经营,管理混乱的局面,要做到高档,必须要统一经营。”刘玉录说。
另外,复合业态的商业地产项目取代之前相对单一业态的商业项目而逐渐成为主流。据悉,以海河节点为核心的商业地产项目多数集公寓、酒店、住宅、写字楼、商业、休闲、娱乐于一体,地铁站营口道出口项目是32万平方米包括高档百货商场在内的大型综合商业地产项目,西南角出站口是20万平方米含商场、餐饮和高档公寓的金盛广场项目,等等。
主题商业初露峥嵘。总建筑面积70万平方米的第六城项目首推运动、冰雪主题商业的概念,开创了天津主题商业领域的先河,项目定位为华北地区最大的居住、运动、休闲、娱乐、购物综合体,力求做到大众化娱乐而不失专业性,以满足不同客户群的需求。
可以看到,天津商业地产的业态正逐步告别单一,适应市场需要的新的业态形式不断出现,开发运作模式也越来越符合发展的趋势。专业人士认为,成功的商业地产项目之所以成功是因为保持了商业地产项目的持续性,做到使商家和消费者双赢,将商家和消费者长期地甚至永远地留住。相信有了前车之鉴,天津商业地产的发展会更加健康。(闫宏)
项目名称 |
项目地点 |
建筑面积(万平方米) |
庄吉购物中心 |
南京路与滨江道交口 |
9.7 |
远东百货 |
东马路铜锣湾广场 |
5.7 |
伊势丹二店 |
南京路现代城C区 |
3 |
美美百货 |
时代奥城商业广场 |
待定 |
青岛海信购物 |
小白楼信达广场 |
5.8 |
恒隆广场 |
和平路,临滨江道、锦州道 |
13.3 |
仁恒购物广场 |
南开水阁南地块 |
4 |
面积合计 |
41.5万平方米 |