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北方网消息:又到了“金九银十”的房地产销售旺季,但是今年随着“国六条”和“国十五条”的出台,“金九”的季节里楼市能否再旺起来是最近房地产界饱受争论的一个话题,房产商似乎有些“懵”,想方设法减少新政带给自己的损失,同时也有评价说“国六条”细则是一个十分温和的政策,短期内对国内过高的房价和投资过热影响不大,下半年天津楼市的走势到底如何,百姓的“屋瓦之困”能在多大程度上得到缓解,北方网置业频道请到了我们的老朋友,天津房地产专家刘玉录博士来做客北方网《嘉宾网谈》,和您共同探讨06年下半年的房地产业的市场变化和楼市热点。
以下是访谈实录
刘玉录博士和北方网主持人合影 |
主持人:各位北方网的网友大家好!欢迎作客北方网嘉宾聊天室。我是陈伟,最近在网上流传人气很旺的帖子,内容是这样的:“如果各城市的房价800元/平米将会出现什么样的情况?不到一天的时间跟贴数就达到了几百个,可见房价问题在到2008年奥运会之前绝对在老百姓心中占据不可撼动的地位,为何调控声声紧,房价节节高。今天北方网请到了我们的老朋友——天津房地产界的专家刘玉录博士谈一下楼市近期的热点问题。
“国六条”和“国十五条”的出台在前三个月引起很大的争议,一般来说房地产出台带有明显的滞后性,这也是很多时候政策没有起到预期作用的根本原因之一。请您分析一下“国六条”和“国十五条”的出台对天津的房地产业产生了什么影响?
刘玉录:影响肯定有的,但是不是很明显。这也不是我们一个城市的问题,在各个城市现在都有这种看法和观点。我的观点是政策的实施它是一个中长期的过程,尤其房地产业,它的周期比较长,真正发生作用是从政策出台到售楼的价格、房型和供给结构的变化的整个过程,这中间经过很长的时间,情况很棘手。但是,我个人认为只要各级地方政府落实政策,效果还是会逐渐向预期的显现的。从现在实际交易来看,这个政策在天津已经发生了作用,特别是在交易量和价格方面。
主持人:也有人说“国六条”和“国十五条”相继出台是对“国八条”的延续和提升,在这方面您有什么看法?
刘玉录:我觉得这个看法没有问题,大家都知道整个宏观经济正处在一个上升周期,特别是投资和房价两个方面。在这种情况下,从2002年下半年国家开始抑制房价的过快增长。房地产是重点,另外一些过热的行业也都跟房地产有关系,包括钢铁、铝制品、玻璃等等。今年“国六条”和“国十五条”相应出台了,大概有14个文件,到现在为止还只是整个调控系统的一部分,延续的观点应该说非常正确。
主持人:“提升”应该怎么讲?
刘玉录:我认为首先的重点是把对房地产的投资热降下来,不是降的越低越好,而是保持二十几个百分点的一个同比增长速度;再一个房价增长过快这是大家知道的,老百姓对这个的反映比较大;第三个从结构上来说,中低价位的住房比较少,但是买房者又大部分都希望买中低价的房子;第四个是市场秩序存在一些问题,当然有关部门也在努力不断的发展、规范市场,这四个问题是调控重点。
主持人:有人把政策的出台理解成是用环节抑制投资性炒房。
刘玉录:这个不是特别强调,比如说对“二手房五年转移”的政策,还有营业税和所得税的问题,实际上主要针对投资来说的。因为我们自住的房子叫基本金融住房,需要政府尽快解决,使每个人居住面积达到一定的小康水平。但是“十一五”期间实现人均居住面积是35平米,而天津仅仅是25平米,这说明各个城市与国家制定的标准都是有一些差别的。政府支持主要是抑制投资型和投机型,还有国外炒房方面的问题,这也是最近出台两个文件之一。
主持人:二手房能不能抑制房价的上升?
刘玉录:我觉得房地产市场和他的二级市场是联动的,对商品房进行控制和调整,必然会对二手房有影响,同样针对二手房出台的政策也会影响到一手房。
刘玉录博士做客北方网 |
主持人:有人说“国六条”出台是一个非常温和的政策,短期内对国内房价过高和投机性炒房不会起到明显的作用,您认为下半年还会有新的政策出台吗?
刘玉录:下半年会出台一系列的政策,因为从今年5月份以来就一直有新政策在出台,包括中央银行的两次加息,两次提高存款准备金。实际上国家出台了16个政策措施,下半年中央文件已经明确提出来的新政策要出台的有6项。
主持人:能具体谈谈吗?
刘玉录:一个是各地方的细则,现在全国有三、四个城市包括天津,是受政策影响比较直接的。第二个是九月底以前各个省会城市、直辖市、计划单列市,住宅建设规划要向全社会公布。第三个最近网友们也知道经济适用房要出台一个新的政策,买和出租同时并举,到以后以租赁为主,这些政策半年要出台。
主持人:也就是买、卖、租三个方式共存。
刘玉录:是的!这三个政策即将出台,国务院关于土地调控问题的通知,在网上已经公布,土地责任制是现在监察部已经下发的文件,这是第四个政策。
第五个是关于城镇土地使用税和耕地占用税收的政策,一方面城里土地使用费提高,还有就是耕地占用提供费用,这是一个办法,现在也在制订。
第六个关于国务院加强土地调控各地方、各部委制订各项文件,这个文件包括大概有10个在文件中提到的,这是中央文件提出的办法有6个方面。此外,我们还应该提出跟住房有关系的,不在今年在明年两会期间可能要通过人大表决,其中很多涉及到私有产权,就是住房问题。还有物业税。物业税在国外叫财产税,这个主要是针对第二个和第三个政策。这是对我们现在房产交易有直接影响的政策,我估计可能在近年会出台。
最后,还有下半年是不是加息提高准备金,刚才讲都是一些财税政策,现在货币政策就是买国债。这是属于公开市场业务,这个在下半年主要根据市场变化,如果价格控制不住,投资控制不住肯定还要出台,加息提高准备金。为什么要买国债?就是减少货币流动性,把社会上一些老百姓手里的钱尽可能存在银行里买国债。这样社会上流动的资金就少了。这样房价可以得到控制。这个政策的出台肯定要根据市场的变化。
根据现在这个态势要加息,现在从价格上来看上半年是七月份70个城市房价比较高,尤其在调控政策这个背景下,所以加息估计下半年还会出台,
主持人:这是一个必然的趋势。
刘玉录:如果到明年五月太长了。