主持人：随着“国六条”的实施，三个月来咱们天津房地产业受政策波动大吗？

　　刘玉录：我想波动不是很大，因为各个地方的细则还没有出台，天津也没有，所以政策对市场的影响还不是很明显，还属于政策的缓和期，包括老百姓买房还在观望。虽然这样说不是很明显，但是实际作用已经在发生。

　　主持人：有什么区别？

　　刘玉录：从现在房地产交易统计来看，我们七月、八月还没有具体的统计整理出来，但是交易量已经相对减少。根据上半年营业额已经公开的数据来看，我们商品住宅交易额是52万，跟05年同期相比没有增长反而少了。另外看商品房价格，主要商品住宅价格上半年同比六、七月份是平均起来是4%左右。就是环比六月比五月，七月比六月，大概下降了4%左右。二手房有涨有落，大概价格的总体趋势上半年是上涨，但是六月份出现了一个比较明显的回落。但是二手房交易量今年下降比较多，从面积上来说比去年上半年同期减少了三分之一。虽然说减少了，下降了，但是这是一个好事，这是两级政府希望达到的结果。照这种情况发展下去政策早晚出台。

　　主持人：“国六条”实施这三个月，国内各大城市的房价并没有明显的下降，全国70个大中城市房价的下降在5.7%和5.8%之间，那么其中新的价格出现较大幅度变化的仅仅是上海市，其中锦州、温州、丹东三个城市出现微的下降，为什么会出现这种情况？

　　刘玉录：因为房子不像普通的商品，不像我们平常吃的粮食和食用油一样。房价有它自己的变化规律，假如说我们现在买的房子不受政策的影响，在成本不变的情况下，现在影响房价的主要是两个因素。

　　第一宏观调控政策。各级地方城市要落实政策，有些地方没有完全的不折不扣的落实中央的政策。地方政府要落实一系列政策，肯定对房价有影响，但是影响不是发生在政策出台初期，先是政策影响到市场，但是对具体项目来说，下降的可能性很小，因为成本土地在上升，环保材料科技含量都需要加大，所以具体项目不太可能下降，起码现在看不到这种可能，这是一个趋势。另外从政策需求来说，2005年末，天津市商品住宅没卖出去的面积有200万平方米，今年上半年预售的住宅面积就是540万平方米，这样加起来可买房是740万。今年上半年出售商品房是520万，740减520还有220万。也就是说，上半年的可买房和已卖的房还剩下220万。这个供求均衡对以后房价不会产生很大压力。下半年如果按照上半年的上市速度那肯定高于上半年，从下半年来看肯定大于上半年，就是保守估计，上半年540万的上市量，估计上半年销售520万，一年1040万肯定要超过需求，所以说今年的形势还是不错的。在这种情况下供求压力很大。

　　现在主要是一个结构问题，就是中低价位的房子。因为价格有传染的效应，低的要提高，肯定对价位发生一些影响，刚才我们讲了政策对价格的影响，与供给的需求关系综合起来，我考虑下半年也就是一个略有上升的趋势，没有其他方面的作用。我认为下半年的供需量很大。

　　主持人：刚才您说90平米的户型不得少于70%，这是大家比较头痛的问题，也有一些人认为大户型因为缺少而热销，现在老百姓购房的时候是不是特别关注90平米以下的户型，还是抢购大户型？

　　刘玉录：90平米到100平米从实际使用来看，普通人家就足够了，目前一般的房子是75平米，没什么问题。日常生活90平米基本就够了，日本、德国、香港还没有达到90平米，人家是80平米左右，我感觉从它的科学性、适用性来考虑，老百姓对这个问题认识还不够清楚。我个人认为90平米基本适合中低收入大众。至于大户型，社会上需要一些大户型，但是它不适合中国国情，现在大家买房对户型的关注度不是很高，我想因为现在的房子大部分都是中等和大户型，就是以前开发的改不回来了，所以现在它只有这种房子来交易。

　　今年上半年有很多大户型，从交易来看，今年上半年交易520万平方米，平均下来实际交易是120平方米，是预售没卖的。我刚才讲520万是已经卖完的，所以说现在大户型比较多，老百姓要买房就只有买这样的。不是说他喜欢大户型，是他没有选择余地，如果90平米占70%我想交易量肯定大。不是说老百姓愿意买大户型，而是没有其他户型房子可供购房者选择。

　　主持人：三口之家住一个中低档90平米就够了，现阶段购买房子，是受市场制约，所以造成市场上大户型成交量比较高。

　　刘玉录：没有小户型，所以只有买大房子，这是一种约束。

　　主持人：最近天津市出台了一份未来五年房价的报告分析说，天津市的房价在未来五年不会出现这种大起或大落的情况，会逐步回到居民收入能力和购买能力的平均水平线上，您觉得从天津市的房价和天津居民的购买力这两者之间的差距有多大？

　　刘玉录：是的。这个报告我看到了，这个可能是有关部门做的，这个总体趋势刚才像您说的是有前提的。从政策来看没有这么大的变化，但是还要考虑到国际金融、经济或像发生东南亚类似大的事件，有句古话说天有不测风云。

　　比如说像在一些冲击力比较大的情况下，会有比较明显的上涨，不能说打包票说没有任何问题，那是不可能的。因为经济是一个动态的，这是一个前提。另外报告上还提到天津居民的收入水平和现阶段房价的比较，作为一个研究人员，一个学者，我　认为这方面很实际。比如说这个报告提出我们天津房价和收入比是6.3：1，但是目前来看这种算法是有问题的。

　　主持人：为什么？

　　刘玉录：因为他用的是中心城区5000元/平米的住宅价格，算的是2010年房价与收入是6.3：1，实际上近几年的房价上涨比较保守，假如未来五年房价上涨10%，那也会涨到7300多。

　　主持人：两者的差距非常大，缩小差距的办法，是单纯的提高居民的购买力，还是房价做相应的调整？

　　刘玉录：因为天津的人均收入在一个很长的时间内都很低，在八几年天津物价是全国最低的，就是北京人来这买便宜东西，后来改变了这种观念，人均收入不断的提高，公务员这几年工资提高的也比较快，天津现在要跟周围的城市看齐。现在基本上和北京差一半，同样一个大学毕业生在天津和在北京差一半的工资，在上海相差一倍。现在我们应该缩小城市间的差距，因为天津是直辖市，尽快落实让工资涨上来，上半年建设部点名北京和天津，上半年房价在全国也是排在前列。

　　主持人：两者互动减少差距。

　　刘玉录：现在天津和上海比人均收入比较低。

　　主持人：这是现实。下个礼拜六(9.16)咱们天津的秋季房交会马上就开始了，最近连续几周的成交量都居高不下，从上半年的成交量来看无论是中心市区，滨海新区的房价走高，下半年还将有20个左右的新商品房开盘，天津的房地产公司说这是一个对于前一段市场低迷的一个正常反转，您怎认为这种情况能持久多久？

　　刘玉录：今年上半年国务院“国六条”和“国十五条”出台，上海、深圳出现回升，因为居民购买房子是自主性的，市场变好的时候他感觉政策好像要出台，这是一个带有感情色彩的词，不符合市场理性的问题，至于说是不是恢复性的，我认为房产交易必然有一些周期性。

　　最近九月、十月、十二月都是淡季，因为咱们北方三月、四月都在开会，从六月份开盘的情况都是这样。从六月份开始论坛比较多，开盘自然搞一些论坛让大家知道，营销推广力度较大，另外前一段时间老百姓观望的很多，政策也不是太激烈，观察一段时间之后再买房，各种因素促成了交易量比较高。

　　但总体来看，上半年交易量还是下降的，特别是五、六、七月份还有八月份下降，交易量下降，面积价格出现环比下降。政策对市场影响和大家的情绪预期穿插在一起，和房产开发周期穿插在一起形成了现在的情况。实际上非住宅价格在在天津已经出现一些回落。住宅上升比较快，但是投资已经在下降。总体看来整个市场是在宏观调控下缓慢上升。

　　主持人：而且刚才说季节性的因素，我们也知道“金九银十”不只是结婚的高峰，也是房地产交易的高峰。在今年九、十月份在两个销售旺季和往年的销售旺季有什么不同？

　　刘玉录：2005年咱们天津没有出现叫“金九银十”的情况，我在中国《金融报》发表了一篇文章，在八月份采访我“金九银十”的情况，当时我说天津市不会出现“金九银十”况，当时开盘的多所以交易量比较多，而且最近房交会也比较多。

　　现在我们根据分析的情况考虑到宏观调控，大家还在等细则，在这种情况下，老百姓希望房价降下来，等一等再买，观望气氛比较严重，现在的房子7000、8000的价格，能买得起房子的人不是很多，在这种情况下大家可能在等户型不是很大、中低价位的房子。价位在4000元/平方米，有很多人要买房，在这种情况下，出现大买大卖，可能性很小。

　　主持人：您能不能对2006年下半年房地产的情况做一个预测？

　　刘玉录：二手房上半年销售量下降30%多。上半年直接销售了300多万。全年也就是700万左右，去年是850万。今年估计达不到这个数字，这是一个总成绩。价格也是呈上升的趋势，因为商品房交易量很大，刚才讲到25%，下半年比2005年又上升不少。那么今年的供给量比去年要大，今年原来计划销售1300万，供给1500万。现在看来下半年压力还比较大。因为商品房宏观调控1300多万。在这种情况，下半年、明年日子好过一些，因为开工量比较大，今年我们开工2000万，这样供给房不像2005年那样紧，整个市场宽松一些，价格问题需要国家政策调整。

　　主持人：因为时间的关系，只能到这里，我们再次感谢刘老师来到我们北方网作客。

　　刘玉录：也谢谢北方网给我这么一个和网友交流的机会！