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泰达区域概况
天津经济技术开发区位于天津市东南,距市中心50公里,紧靠天津新港和塘沽市区,东临渤海,西临京山铁路,南至新港四号路,北界北塘镇。开发区占地约45平方公里,以京津塘高速公路为界,南部为生活、行政办公与金融商务片区,简称生活区,北部为工业园区。其中生活区占地约11.3平方公里,工业园区占地约26.4平方公里,学院区以及森林公园占地约3.1平方公里。截至2005年累计开发土地面积39平方公里,其中工业区29.2平方公里,生活区9.8平方公里。
截止2006年5月底,天津开发区吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4166家,累计投资总额313.5亿美元。其中超过1000万美元的项目有481家,上亿美元的有17家,10亿美元以上的有2家。开发区聚集了一大批代表世界最先进生产力的跨国公司投资企业,截止2005年底,《财富》全球500强公司中共有来自境外10个国家和地区的57个跨国公司在天津开发区投资了123家企业。如摩托罗拉、IBM、可口可乐、柯达、丰田、雅马哈、三洋、松下电器、伊藤忠商事、佳能、三菱电机、韩国三星、现代、乐喜金星国际、浦项制铁,德国大众,瑞士雀巢,法国阿尔卡特,史克,台湾顶新等已经成为天津开发区的投资主体。
开发区是全国最具潜力的工业园区。区域经济增长迅速,GDP平均年增长速度20%以上,超过东南沿海地区的平均水平。开发区的人均收入水平远超出天津市的平均水平。相对较高的收入,为消费需求提供坚实基础。
地产发展历程
近年来随着城市基础配套建设的日趋完善、区域经济的快速发展以及交通条件的改善,该区域的房地产市场逐渐活跃。房屋价格从2002年的每平米两千多元涨到现在每平米7000元左右。目前,区域可供开发的用地数量已经不多,预计下半年,土地成交量会小于去年同期,资源稀缺性日益凸现。
目前开发区已建成泰丰公园、泰达植物园、华纳高尔夫球场、千米绿化带等大型绿化设施,这在很大程度上改善了生态环境。也使得周边项目大为受益。中原地产研究部高级投资分析师高飞认为:开发区房地产发展可分为三个时期。
1984—1995开发区早期主要功能为工业园区,所建住宅大多为企事业单位的职工宿舍和福利住房。多集中在一、二大街附近,建筑形式以多层为主,社区配套也相对比较简单。
1996-2002在这一时期,随着天津房地产市场的发展,开发区也陆续出现了一些商品房,建筑形式基本上以多层为主,这些项目多集中在开发区第三大街附近。这一时期的住宅以中档为主。1999年底,开发区住宅面积达到160万平方米,其中别墅、中高档公寓25万平米,中低档住宅约125万平米,单身宿舍6万平米。销售价格基本上在2000元以内。但由于市场上缺乏档次较高、功能齐全、环境氛围较好、专门面向高级白领阶层的“同质”小区,所以还有很多希望在开发区购房的企业高级管理人员及专业技术人员仍然居住在天津市区或北京市。
2002至今,这一时期是开发区住宅快速发展阶段。所建项目大多属于中高档,多位于四大街以南的区域。房屋销售状况良好,投资置业者不断增多,房屋价格从2000元/平米到06年的平均6500-7000元/平米。中原地产研究部高级投资分析师高飞认为有以下几点原因:
1、经济发展。开发区经济持续快速发展,领先天津及环渤海区域。经济的快速发展推动了城市化的进程,也推动了房地产的发展。
2、区域政策。近年来开发区加大基础设施和公共设施的投入,提高城市化水平,努力营造优雅、舒适的环境、以优惠的政策鼓励房地产开发,使得开发区的住宅市场活跃。
3、投资群体的介入。由于塘沽地区人均收入较高,且开发区环境由于塘沽,很多塘沽的投资者选择在开发区置业;天津港是华北五省的最大出海港口,随着近年来保税区物流贸易的快速发展,不少来自山西、内蒙、河北的投资客也大量在开发区投资购房,以住宅项目泰达时代为例:外地购房者在40 %以上,远高于天津16%的平均水平。
4、土地升值。1991年,泰达的地价为186元/平米,1999年开始拍卖地块,地价拍到了755元/平米,2001年是2189元/平米,在2005年拍卖的住宅用地竟达到了5500元/平米。土地的升值使房产也随之升值。
5、交通改善。津滨轻轨由天津市东站至天津开发区东海路。一期工程从开发区终点至市内中山门,目前在设计的19个停靠站中,仅在塘沽区和开发区内就有6个站。可以说,轻轨在拉近了市区与开发区的距离同时,也刺激了人们对开发区楼市的关注。轻轨可满足市区至滨海新区之间高峰时每小时3万人次的客流量,为天津市房地产开发中心的“东移”提供交通条件。
未来市场预测
2005年末,天津开发区共有常住人口10.5万人,从业人员28.83万人,比上年增加3.02万人,增长11.7%,全区从业人员人均月劳动报酬2052元,远高于天津平均水平。中原研究部的高飞认为人口增长以及相对较高的收入将带来大量住宅以及购物、办公、休闲等其他一系列的需求。
庞大的需求也使近几年开发区的房地产市场呈现出井喷之势。全区开工房屋面积280.62万平方米,竣工房屋面积110.78万平方米。2005年末,全区历年累计房屋开工面积1506.16万平方米,竣工房屋面积926.93万平方米。特别是随着总建筑面积120万平方米的泰达时尚广场(包括万科、万通、泰达的多个商业住宅项目)和160万平方米的天保金海岸两个超级大盘的相继启动,以及泰达市民文化广(包括滨海新城)等一大批公建、住宅配套项目的建设,以轻轨会展中心站为中心的开发区东部区域正成为一个以生活居住为主体,集商务办公、集中购物和休闲娱乐为一体的新城市功能中心。
中原地产研究部的高飞预计2006年开发区住宅市场的供应量会在110万平米左右,且均为中高档项目,这是历史上供应量井喷的一年。但开发区住宅用地已经不多,土地资源日益稀缺,房屋价格仍会比2005年有一定幅度的提升。随着多年以来城市运营效果厚积薄发的体现和周边区域经济的活跃,开发区作为天津滨海的核心区域和双核居住副中心的功能已经得以初步体现。未来开发区的房地产需求市场仍然会坚挺,这是由于其滨海新区核心区位决定的,区域房地产价格会稳步上升,高端物业市场也会继续活跃。