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外环线——这个以往天津老百姓不会考虑的地段,随着交通条件的优化改善、楼盘开发的如火如荼,如今正在成为越来越多家庭迁移新居的世外桃源。11月28日,由天津日报、每日新报联合举办的城市新兴组团潜力展望论坛上,业界人士和专家纷纷指出,目前天津外围城区的新兴楼盘以较高的舒适度、多样化的品种和较低廉的价格,成为中档人群置业安家的最佳选择。
天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录指出,传统上“外环”地段是一个不被买房人重视的区域,但是通过这几年的发展,天津的人气上来了,现在全国都盯着天津,而政府对城市外围的规划也做了很好的计划和安排。他提出,我们应该准备好,迎接外围组团的居住时代的来临。
刘玉录提供的数据显示,今年前10月天津市区住宅的开发量中,只有44%属于“环内”,而66%的开发量位于外环线以外的区域。《天津住宅建设规划(2006-2010)》显示:中心城区及外围组团住宅建设3900万平方米。因此,对于天津新兴住宅组团发展前景的预测,如果按外围组团比重占60%这个保守的数字来测算,即2340万平方米,这相当于目前我市商品房市场两年的交易面积量,今后的供应量非常惊人。
另外,根据《国务院关于天津城市总体规划批复》文件,2020年天津实际居住人口1350万人左右,其中中心城区和滨海新区核心区控制在630万人左右,以此进行测算,未来十几年内中心城区大约要净增60万人口,仅此一项大约可形成2100万平方米的需求。刘玉录指出,由于老城区土地和人口的饱和,这些需求绝大部分需要在新兴的外围组团安置。
永泰红磡集团总裁助理段立新认为,位于城市外围的新兴组团是宜居指数最高的。首先,滨海新区和天津市整体规划重新组织了区域的划分、交通路网的设定,应该说是从战略上支持了城市外围的发展。其次,城市外围提供了宜居的生态环境。第三,随着人们生活水平的提高,在外环线的组团也不再意味着郊区化,而是真正的城市化。
外围开发,可谓必然趋势。段立新表示,从理论上讲,宜居城市的指标包括五点:舒适性、便利性、安全性、卫生性、美观性,这五点构成了人们对于宜居住区最基本的要求。对外环线的项目来说,土地的容积率不是很高,建筑密度相对比较低,从适宜人居的角度来讲舒适性最高。当然,相对于中心城区来说,缺点是不够便利,这些还有待政府加大在公交建设方面的力度。
金地公司副总经理何海洋认为,在城市外围,以金地格林世界为代表的一些大众化产品在今年纷纷亮相,展望明年,支撑整个房地产市场的就要看外围组团的表现。通过开发商在产品和配套方面的投入加大,相信明年外围组团的市场反响会更强烈,明年市场也会出现较大的供需结构变化,换言之,对消费者来说,目前才是入市的好时机。
为了加强新兴区域的综合功能,乐康集团策划总监许晓鹏表示,大地12城重点关注的是社区配套建设,商业配套方面包括几个大的超市和商业街。津投金厦公司营销策划部部长毕丽娟认为,西部新城距离市中心非常近,顺应天津市的整体蓬勃发展,外环西部应该有很大的潜力。
新兴组团胜算老城厢
外围项目面临着一些机遇,但也会逐渐出现一些问题。目前开发商所获得的土地价格和建设指标上能保证一个余量去驾驭一些低密度的项目,但是随着今后土地供应的紧张,意味着客观条件不允许开发这些低密度的洋房、联排别墅等。从今年下半年的市场走势可以看出,洋房产品已经供不应求,在5个多月的时间里,部分洋房产品从4800元涨到6300元,而今后的形势必然继续看涨。当然,从居住的舒适度和宜居指数上,新兴组团与市中心的老城区存在着一个博弈,而我们还是对新兴组团抱有很大的希望。
刘玉录:发展新兴组团的客观必然
英国城市经济学家布鲁曼费尔德在1954年提出了一个城市向外扩展的模型,叫做“都市发展的潮汐波浪”。主要意思是说,与建筑物经济寿命50年周期相联系,在中心城区出现再开发更新改造的高潮,与此同时,在都市边缘与农村接壤的郊区边缘区域会出现另一个城市扩展的开发浪潮。这个称作“都市发展的潮汐波浪”的城市扩展规律,与近年来我们天津的房地产发展过程是相吻合的。“世纪危改”,即对中心城区的更新改造高潮,大约发生在建国后的50年前后,在这个过程中逐渐也形成了外围组团的开发热潮。
住宅郊区化或者说新兴组团的发展,主要表现在中心区人口外迁,外围人口明显增加:在上海,从1991年至1998年9月,中心城区共有40万个家庭、150万人口、1200家单位迁出,核心区人口1993年比1982年减少26.7万人,减少了13.3%,像地处外围区的普陀区长征镇、桃浦镇和长宁区的新泾镇,1991年至1998年9月,七年间人口分别增加3.90、2.35、3.36倍。在我们天津,和平区1997年至1999年人口自然增长率分别为-4.50%、-4.22%、-2.33%,后两年人口绝对减少分别为3100人、1800人。从1998年至1999年,天津近郊新四区净增6900人,增长率为5.36%。沈阳、北京、广州等大城市的人口变化趋势也是如此。
外围城区高层建筑受宠
城市外围正在出现越来越多的高层建筑,从销售情况来看,老百姓的接受程度挺高。一是价格因素,高层比洋房低400—500元。二是户型比较适中,我们主推90-110平方米的小三室、小二室,能够满足老百姓生活需求。三是从园林方面,高层建筑密度比较低,园林的空间更充裕,视野上有优势。
5500元洋房将告缺
现在很多老百姓持币观望,我觉得是值得讨论的。现在外环附近的洋房组团也就5400元左右,但是今后你想再花5500元买洋房是买不到的。就像2003年,大梅江一带在别墅产品之后出现一些小高层,很多老百姓感到不习惯。然而到了2005年,大梅江的高层建筑比比皆是,人们也都变得很认可。我们做房地产开发要具有前瞻性,同样,老百姓买房也要有前瞻眼光。就像现在买4层洋房,只有到外环线附近的几个项目来看,但是,我相信很快就不会再有这样价位的洋房了。 (郑爱敏)