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11月,《天津市住房建设规划(2006-2010年)》出台。这个有关天津房地产市场未来的纲领性政策文件,足以改变天津下一个五年楼市的发展趋势。住房结构、供应计划、空间布局、住房保障、市场监管……全面而细致的相关内容,远比“国六条”、“九部委意见”要更庞杂、更详尽,更是直接引导了未来天津百姓的置业方向。
布局趋势:中心价高、迁居外环外
按照规划,今后5年,外环线以内的中心城区将以中高档住宅为主,这些项目主要结合旧区改造和存量土地整理进行,定位于改善性居住。而距外环线外10公里以内、交通方便、有配套基础设施建设条件的区域,将集中建设普通商品住房,每个居住区规模在300公顷以上。
天津中原研究部经理梁美娜分析说,其实,目前天津楼市的格局和规划的要求已经无异。市中心,如老城厢、后广场、大梅江、海河、奥体中心等热点板块,新建项目均价均在6000至8000元,定位于中高端市场;外环线周边,如中北镇、大寺、双港、新街、东丽湖等热点板块,新建项目均价在4000至5000元,多属普通商品房。
另外从近期土地成交状况分析,市中心如电影厂地块,楼面价约3400元;而外环线外如大寺张道口村地块,楼面价仅约为1410元。土地成本相差仅三倍,也表明未来天津楼市将出现市区以高档房为主、郊区以普通房为主的布局。
规划趋势:滨海趋热置业成首选
按照规划,今后5年,滨海新区用于房地产开发的规划发展用地4310公顷,规划建设住宅2586万平方米、公建1000万平方米。在住宅建设方面,将在大港、汉沽和海河下游区规划开发20个居住区,规划建设住宅1600万平方米。
按照有关部门的预测,5年内滨海新区的中心城区将增加40万人口,平均每年增加8万人。如果按照每个家庭3口人计算,这将带来超过13万套住宅以及购物、办公、休闲等其他一系列的需求。
目前,开发区、保税区、塘沽区三区在售和即将上市的新楼盘达到48个,总建筑面积突破500万平方米。价格方面,开发区在售楼盘均价6000至7000元,塘沽区4000至5000元。另外,市区开发热点也在向东扩张,东丽湖板块已有万科、朗钜、亿兆、富力、福光等多家开发商在此拿地,空港加工区也已吸引了远洋地产进驻开发。预计未来5年,市区通往滨海的高速、轻轨沿线与海河沿线,将成为地产开发新热点。
产品趋势:高层主打、小户型增多
规划明确,将确保各区域新建住房套型建筑面积在90平方米以下住房面积不低于住房建设总量的70%。同时,将适当提高建筑容积率,所有新建普通住宅区的容积率不得低于1,对容积率低于1的低密度洋房、别墅项目将停止审批。
“这表明从明年开始,小户型供应将会迅速释放,六层以下的多层普通住宅将会被小高层甚至超高层取代,而低密度花园洋房、别墅将会随政策趋紧而更显稀缺。”梁美娜说。
据了解,目前本市供应土地时已将一些硬性指标加入到规划要求中,如西青中北镇、南河镇、大寺镇等区域成交的几个地块,规定90平方米以下户型不少于总量的80%;北辰区大张庄镇成交的一地块,这一比例则要超过70%。另外,容积率也有大幅提高,像富力在中北镇取得的一地块,容积率高达2.451,其他最低的也要在1.2以上。这表明,即使在外环线周边,今后的新建住宅也将以高层为主,即使有少量多层也会是低密度洋房。
保障趋势:措施有力、人人有房住
规划确定,“十一五”期间经济适用房建设总量为1110万平方米,单套建筑面积90平方米以内,约12至18万套;廉租房为32.5万平方米,单套建筑面积65平方米以内,约0.5万套。同时,还将逐步扩大享受经济适用房政策的范围。
“在社会住房保障制度方面,政府应该起到更大的作用。”天津房协委员会研究委员、南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)说,“住房作为一种特殊商品,具有准公共产品的属性。为追求更多的利润,住房市场天然地向高档化、大户型方向发展。这就需要政府的有形之手去完善住房保障制度,保证那些不能通过市场满足住房需求的低收入者享受基本的居住权。”
刘玉录博士认为,建立健全分层次的住房供应保障体系,应采取多种灵活措施,对最低收入家庭、低收入和被拆迁困难家庭和符合条件的被拆迁家庭,要根据情况,宜租则租,宜售则售,让更多的中低收入群众能享受到住房保障。
据介绍,今后5年,除了大力加强经济适用房、廉租房建设外,本市还将逐步完善梯次消费市场格局,活跃二手房市场交易,规范租赁市场,引导低收入居民根据各自经济条件和收入状况,采取租售并举的办法,多渠道解决自己住房问题。(姜昊)