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5.5%的二手房营业税政策出台之日,曾在房地产界内外掀起一阵飓风,让购房者、炒房者、中介各方绷紧神经,反对者认为“这是一个馊主意”,支持者坚持“它是控制房价飙升的利剑”,中间派宣称“这是供需双方的搏弈”,而今这一政策实施快半年了,冷静观之,或许市场的回答最能说明问题。
买卖房源整体下滑,但未出现“井喷”现象
上海我爱我家房屋租赁置换有限公司统计数据显示,今年1-4月份,在所有二手房成交量中,二手商品房的成交量占到51.2%,已超过公房的成交量。同时,房龄2-5年的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右,因此业内人士预测随着营业税征收期限的延长,很多原计划卖房的业主不得不改变计划转售为租。可事实表明,营业税实施初期市场反映并不是很明显,买卖房源虽然略有下降,但是整体而言释放平稳,不存在井喷现象;尤其值得一提的是,房源下降到最低点,不是在营业税实施后出现,而是在个税政策执行半月。
对此,分析原因有二:第一,在二手房业主中存在这样一个比较大的群体,本来其原房产还有半年或者一年就要满两年,想要避开5.5%的营业税再行出售,但是一看今年出台的政策,对于营业税的时间又延长了三年,考虑如果为了避税,四年以后再卖的话,市场的不确定因素会很大,反而坚决把房子推出市场;第二,对于二手房市场而言,大多数业主出售动机较为单纯,或许因为“以旧换新”“置业升级”改善现有居住条件,或许因为筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主,不会因为政策的变动而改变原有计划。
购房者有观望情绪,但反应并不明显
去年新政实施后,70%客户出现了“购房迟疑症”,65%中介成交量下降极为显著,甚至有23%中介门店有过一周内颗粒无收的痛苦记忆。不可否认今年新政的实施,依然让部分购房者踟蹰观望(其实任何时候都存在观望情绪,区别只是程度大小和观望动机),但是比较而言,却比去年显得更为理智和从容,因为部分吃过去年静观市场明朗化苦果的人明白,如果要等上二、三个月购房的话,很有可能看好的房屋反而没有了,想买的会比原来多两三万,因此,整体而言人们的购买欲望并未下滑。
在这一点上,认为最主要的原因还是“国六条”政策所提出的“发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”,对于购房者来说虽然是一项较为振奋人心的利好消息,但是如果真正反映到市场上满足中低收入家庭需求,大概至少需求2年以上时间。由于时间较长,当购房者需求不能得到满足之后,反而会将眼光瞄向二手房市场。而就二手房市场而言,“刚性”需求较为明显,95%以上购买二手房人群是用来自住的,人们“置业升级”愿望较强劲,这种良性的互动循环使得老百姓该买的还会买,该卖的还是会卖,不会因为新政的出台而改变什么,所以新政出台之后,二手房市场交易量保持平稳态势。
业主“转嫁”营业税,租赁市场顺势而起
就目前上海二手房市场而言,依然处于卖方市场,房源与客户的比例为平均1:5,热点地区1:10以上。对于“将住房转让征收5.5%的营业税时间从2年延长到了5年”的规定,部分二手房业主为了保障自身出售时利益不受损失,自然而然会将这部分税费“转嫁”给客户,这就使得部分置业者把眼光从买卖市场投向租赁市场,“我爱我家”统计显示,六月第一周,租赁成交率同比上升分别为:45%,35%,30%,36%,28%,33%,19%;过去的5个月,租赁成交率同比上升分别为:36%,25%,41%,15%,9%。
政府适时、适度地对房地产市场进行打压,抑制过度投机,对房地产买卖交易市场有所影响,但对于以房地产存量为主的租赁市场来说影响是很小,甚至新政的推出对房地产租赁市场起到正面的促进作用。一方面,营业税政策实施后,将使部分短线投资者离市或改为长线投资;另一方面,大量无法抛售出去的二手次新房,改卖为租,退出买卖市场进入房屋租赁市场。而买方对国家一系列抑制房价的政策效果仍处于观望状态,在这段时间内大都会先租房以等待房价走势的明朗,因此租赁市场上供给与需求量都有所放大。