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中央批复天津市城市总体规划后,新规划的内容、未来天津的发展方向,成为市民最为关心的话题。上期我刊对新规划内容作了解析,并对一些热点区域作了详解。其中,老城厢地区不仅被定义为城市复兴的原点,更将会成为未来城市发展的新源头。这里不仅吸引了众多开发商的目光,而且此区域的房价也是在几年内直线上扬,未来这里会发展成什么样?趋势如何?
开发商抢滩老城厢
老城厢区域主要指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及其南、北的部分辐射区域。老城厢是天津市的发祥地,具有深远的文化底蕴和历史渊源。这里不仅有幽静的小巷,有青砖灰瓦的老屋,还有斑驳沧桑的老墙。
其实,早在上世纪九十年代,老城厢东南角一带便顺利拆迁,原址建设了新安花园和购物广场。老城中更已重建了鼓楼和鼓楼商业街,为天津再增一文化景观,成为天津沟通大胡同商圈与和平路商圈的重要商业街。
曾经很少有人问津的区域,在几年内竟然变成了房地产市场的宠儿。进一步完善的商圈规划,掀起了投资开发热潮。目前老城厢板块内已知的项目有广州富力集团的富力城,天房发展集团的城南新世家,香港隆桥地产的铜锣湾花园,中新置地集团的Town中堂,中新集团的后现代城与即将面市的城上城,上海静安地产的天津壹街区等。其中大部分项目已经上市销售,约有100余万平方米尚未推出,板块潜在供应量巨大。
去年老城厢板块还只有富力城一枝独秀,而今年这一区域迎来百花齐放的春天。今年老城厢板块中3号地、10号地、13号地、14号地和15号地都开工建设新项目,总建筑面积近65万平方米。
“未来老城厢地区将规划出一个‘新城’。”中新置地集团有限公司副总裁成卫东在接受记者采访时表示,老城厢属于城市的中心区域,区位价值明显,该区域不仅有成熟的商圈,还有教育、医疗资源,配套完善,不久将成为一座“新城”,投资潜力巨大。
环境改造促使区域升值
按照“新规划”的要求,路网改造将作为城市规划的重点,而老城厢区域将成为多条地铁线路的换乘站,便捷的交通环境,进一步提升了该区域投资价值。
由于老城厢整体规划住宅部分置于区域外围,多处于地铁服务区域中心,因此未来地铁的兴建运营将使板块内住宅部分的收益更为明显。按照规划要求,未来地铁1号、2号、4号线分别途径老城厢板块的西侧、南侧与东侧,并在东北角、东南角、西北角、西南角以及城厢中路设有站点,其中1号线与2号线在西南角站可实现直接换乘,2号线与4号线在东南角站也形成相交。随着1号线的开通运营,地铁的这些优势更加直观体现,其沿线房产价值得到较大的提升与认可。
2005年7月,天津富力城及时抢进,项目临近地铁1、2号线的西南角站,成为购房者追捧的热点。今年3月开始,老城厢多个新项目宣传攻势猛烈、二三季度将迎来上市高潮。这些新项目大多定位于高端,整体档次进一步提高。
以Town中堂为例,该项目提倡新中式住宅的传统特色外,还在功能上及布局上借鉴了现代的规划手法和理念,讲究人与自然结合,规避了旧时“津派建筑”的表面和肤浅。在别墅的整体规划设计中,是完全按照老城厢原有的历史面貌进行恢复,现有的建筑物布局保持了拆迁以前的结构,交通系统也遵循着历史上原有的脉络。虽然建筑物、景观园林、道路都是全新的,但却是通过恢复原有建筑布局的方式完成了对历史责任的承当。
除此之外,老城厢的很多项目都定位为高端,住房品质在不同程度上有很大的提高。由天津静安地产有限公司投资开发的老城厢14号地天津壹街区项目,一期产品类型为具有海派建筑风格的高档高层公寓,目前已经开始销售。该项目充分考虑到人的群居性和与社会文明的融合性,严格按照国际化水准量身定制,不过分追求华而不实的装饰效果,而是更尊重各使用空间的尺度与关系、各使用功能上的人性化,从而体贴、细致地关注居住者的生活习惯。
除此之外,由天津上投置业发展有限公司开发的老城厢10号地项目,已经亮相,产品类型为低密度高档联排别墅。由中新华诚投资开发的城上城高档豪宅,也即将推出。在老城厢区域,未来不仅有面向顶级客户的低密度豪宅、别墅,还有面向白领阶层的舒适型居所,以及面向年轻客群的中小面积城市公寓等高端产品。
老城厢板块比较梅江板块、海河沿线的部分项目在地段配套方面有很强的竞争力。另外,板块未来整体规划的向好性以及所具备的潜在供应量,为板块未来住宅价格水平上升提供了基础。价格必然得到进一步的拉动。
未来房价将持续上涨
老城厢区域价值提升的同时,该板块内项目也出现热销的情况。据了解,Town中堂作为区域首家新中式别墅,在7月28日的“大户人家”丛书启动仪式后,即收到了近30份订单,目前,项目一期已经销售了近九成。由中新集团开发的后现代城一期项目,同样一经上市即引起轰动,开盘不久即全部售罄,出现供不应求的现象。
一时间,老城厢板块房价涨声一片,具有文化气息的老城地段稀缺,且具有得天独厚的区位、交通优势,在巨大投资潜力下,房屋价格是否会上涨?未来趋势又是如何?
目前,板块内在售项目均价多在7500元/平方米以上,天津壹街区项目均价达到了8000元/平方米,富力城均价为8300元/平方米,而像TOWN中堂、老城厢十一号公馆这样的别墅项目,均价已经达到16000元/平方米和17200元/平方米。
在高房价的同时,该区域的房价也有明显的涨幅,例如,后现代城项目今年九月开盘,开盘价在7100元/平方米以上,目前均价已经达到7500元/平方米。金茂现场9月份开盘价约7500元/平方米,而目前价格在8000元/平方米左右。可以看出,这些今年开盘的新项目,在短时间内房价都有较明显增长。
一些业内人士预测,该区域普通商品房房价将在明年涨到10000元/平方米。南开大学城市与区域经济研究所高进田对该区域表示了认同。他认为,天津老城厢改造工程计划需要5年时间,目前改造工作还未完成,土地价值还没有完全体现,目前的房价也只是呈现中心城区价格,板块优势还未体现,因此,未来房价会在此基础上继续上涨。
另外,高进田指出,未来房地产调控政策越来越紧,在保证土地价格上升的基础上,房价涨幅不会很大,不会出现快速增长的现象。
具有升值潜力的老城厢区域,无论未来房价会发生怎样的变化,老城已然成为了众人瞩目的焦点。这里,不仅可以看到具有历史风情的老宅,还可以看到具有现代气息的休闲商务区。未来的老城厢将打造成具备文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、商务金融等多元化的“新城”。
老城厢的房价在稳步上涨.