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2、开方不抓药,资金安全谁监管
很多中介公司挪用客户资金的做法,实际上相当于自办“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以倒转腾挪的空间就越大。
“我们实行POS机刷卡资金监管业务9个月来,各类资金监管业务仅占总业务量的19.4%。”北京中原地产总经理李文杰表示,“其中POS机刷卡的资金监管业务的业务量仅为5.12%,存入经纪公司监管账户和卖方账户的资金监管业务为14.28%。”据了解,除了中原地产,我爱我家、链家机构、中大恒基、顺驰等大型房地产经纪公司也开展了资金监管业务,但实施资金监管的比率均没有超过20%。除了放款和退款手续的繁复,以及POS机到账时间滞后都给资金监管带来一定困难以外,很多客户尚未深刻认识到资金监管的重要性也是原因之一。
业内人士透露,虽然目前没有确切的统计数据,但是可以肯定的是中介公司挪用客户资金的行为是比较普遍的,因为蛋糕庞大且缺乏监管,包括一些大的中介公司都很难经得起诱惑。然而,就是在这样的情况下,为了保证客户资金安全推出的监管方案却面临无人喝彩的尴尬境地。
据了解,目前中介公司参与房屋交易时,一般都是要求购房者在合同签订的3天内,将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制,购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月,长则半年或更久。
由于铺面多、业务量大,加上没有监管,一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股、开设门店,追求短期利润。
地产分析人士尹香武说,很多中介公司挪用客户资金的做法,实际上相当于自办“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以倒转腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”,开设的分公司、门店很多,但交易量却很少,其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
3、漏洞谁补?规则不能替代法律
全国房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的,有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。
“可以说,中介公司在近两年的房地产市场中扮演了不光彩的角色,他们的所作所为,在某种程度上是助推了房价的虚高。”一位房地产研究专家表示,从这个意义上解读《规则》的出台就不难理解国家有关部门的苦心,政府有关部门显然是想将“调控风暴”刮进这个曾经的“死角”,从而巩固宏观调控的成果。然而,是什么原因使得规则和方案难以落实呢?
“我们是行业协会,所以规则和业务合同只具有引导示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对媒体这样解释。而房地产法律专家、中济律师事务所吴元明律师则表示:“因为规则和方案并未从根本上解决房地产经纪行业的问题。这个行业违规现象多发,主要还是缺乏专门的法律法规。”吴元明律师认为,由于缺乏相应的法律法规,对房地产经纪行业从业人员和机构的资质没有强制性规定,使该行业市场进入门槛很低,行业混乱几乎不可避免。
据柴强介绍,虽然建设部有关文件规定:房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格》的人员。但目前取得全国房地产经纪资格的人数只有27311人,截至今年10月,获得初始注册的只有16466名。而据保守估计,全国从事房地产经纪业务的机构在3万家以上,从业人员超过百万。
“也就是说,现在全国的房地产经纪行业从业人员只有1%是有资质的,这个行业能不混乱吗?”柴强表示,为此,国家建设部、发改委、工商总局正在大力推进房地产经纪人执(职)业资格制度,希望通过房地产经纪合同范本,并附资质人员签名等措施,改变行业的混乱局面。但是,有不少“黑中介”根本没按建设部规定领取营业执照并到有关部门备案就开业。如北京市建委统计资料显示,京城目前具备营业执照和资质证明的房地产经纪公司只有2600余家,而实际从事经营的则有6000家左右。
“这是没有完善的监管体系造成的法律漏洞。”吴元明律师认为,“对于房地产经纪行业的管理涉及建设部门、工商部门、行业协会等,由于权力分散责任不明确,造成了谁都管,谁都管不了的局面。”
近两年房价持续走高,各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。据房管部门统计,目前,仅深圳通过政府认可的房地产中介经纪机构就有190多家,从业人员2万多人,门店数量达到3000多家。蜂拥而起的店面、同质化的服务,导致房地产中介市场的竞争日益激烈,不少中介公司为了赚取利润,不惜欺诈消费者,或是偷税漏税。以至于吃差价已成为地产中介公开的秘密。
而比吃差价更为恶劣的是,由于监管缺位等原因,一些地方的房地产中介公司挪用客户房款的现象比较严重,并将所挪用资金用来炒房、炒股、开设门店等。这损害了消费者的利益,也扰乱了正常的市场秩序,不利于当前的房地产宏观调控;在中国房地产估价师与房地产经纪人学会曝光的12起恶性房地产交易诈骗案中,涉案金额动辄上百万直至几千万,大量的客户资金和银行贷款无法收回,甚至潜伏着引发金融危机的危险。此外,房产中介通过现金收房囤积居奇,还会造成局部地区的房价虚高,扰乱房产中介市场的正常秩序。