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全年二手房成交跌三成属政策引导下正常回落
数据统计显示,2006年1月-11月,天津市二手房交易累计总量为577.7万平方米,与去年同期782万平方米相比,下降了26.1%。此外,从12月前两周二手房16.4万平方米的成交量来看,预计全年二手房交易总量将徘徊在600万平方米左右,与去年854.9万平方米相比,整整下降了三成。
政策调控是主因中介出事是辅因
业内人士分析,二手房成交量下滑主要是受宏观调控的影响。据统计,今年全国与房地产相关的大大小小的调控政策共出了13个,其中对本市二手房市场影响程度最大的分别是强制性征收二手房转让个人所得税、不足5年的住房对外销售全额征收营业税、90平方米以下住宅双70%政策,以及对私产房屋交易抵押贷款全部实行资金监管。
天津中原地产三级市场部总监曹海滨指出,这些政策组合拳的发力,在二手房市场产生了两大方面反应,一方面是入市房源量的骤减,据了解,目前房龄在8年以内的次新房占二手房交易总量的60%以上,是二手房交易的主力,营业税政策的出台无疑使大部分5年以内的次新房撤出买卖市场;另一方面是卖方将营业税、个人所得税等费用转嫁于买方,致使房价迅速攀升,而买方则寄希望于今后两年90平方米新房的增量,观望氛围浓厚,因此在心理价位上久久不能达成一致,双方博弈时间拉长。
此外,今年天津市场的“中介门”事件,也对买卖双方的信心造成一定影响。
卖转租租赁市场供求两旺
在成交量大幅下跌的情况下,今年1-11月份,二手房成交总金额却同比增长了3.6%,锏?97.1亿元,折合单价计算,每平方米上涨1000元,涨幅达到41%。市场观望期的加长和价格的高企,使买卖双方均都转向租赁市场。
市场中“由卖转租”和“可租可售”的房源明显增加,暂时“选租息购”的也大有人在。就各大中介公司对二手房买方的调查来看,今年二手房成交主要以动迁、结婚,以及因孩子教育而改善等三类急迫性购房为主,其他需求释放很少。据了解,今年全年租赁成交量比去年同期增长了15%左右,与往年租赁市场供大于求的状况形成鲜明对比。
据曹海滨介绍,租赁市场的火爆还与天津城市定位明确后,大批外来投资者和从业者涌入本市有关,此后还将长期向好。从结构方面来看,月租3000元以下和6000元以上的房屋出租是供需两旺,基本平衡,而3000元—6000元之间的基本无人问津。
明年初有望大回暖
普遍观点认为,明年是二手房市场和中介公司生存的关键年、发展年。天津市房地产业协会秘书长梁正文指出,今年二手房交易量的下滑属于政策引导下的正常回落,虽然幅度较大,但仍属短期现象,不会影响大的走势。他说:“人们习惯于看到房地产交易量和价格的持续走高,但实际上无论是政策原因还是自身调节原因,市场都应该有波动。”政策的引导使三级市场中投机型交易进一步挤压,有利于后期健康发展。其实在今年3、4月份,二者交易量比已经超过1:1,二手房交易量逐渐超越一手商品房是必然趋势。
预计在明年4月以前,二手房交易量会充分放量,依据有三:
一是一批2002年房源将突破5年之限。该年本市商品房无论是房型还是社区环境都有明显提升,因此进入免税次新房行列的优质房源按比例将有所增加;第二,买卖双方继续“消化”政策,随着政策后市场形势的明朗,心态趋于稳定,从而带动二手房的理性交易;第三,由于2008年奥运会的影响,2007年新建商品房开工审批量将较今年缩减,购房需求也必将涌向三级市场。
业内人士分析,在明年政策不再有大动作的情况下,二手房交易量将大幅回升甚至加速前进,至少不会低于2005年总量。