|
||||
2007年对政策的期待
房地产市场最容易受到相关行业政策的影响,2006年出台的一系列政策已经深刻地影响到了未来多年的市场发展轨迹,但比如物业税等一系列重大政策依然还在研究、制订之中,2007年将会出现哪些政策?政策又会将市场带向何方?
★期待一:对大户型住宅征收高额税费
在年底举行的90平方米住宅设计颁奖会上,建设部副部长刘志峰透露:今后,将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段,提高大户型购买使用成本,引导消费者合理住房消费,鼓励推广中小套型。
刘志峰表示,目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费,对户型面积偏大的房子收取一定费用。在大户型的使用成本上,刘志峰说,如同供暖改革一样,针对中央机关取暖大锅饭等现象,今后可能要以个人为单位取暖,而对户型面积偏大的住宅而言,个人将承担更多取暖费,以及相关的各种费用。
刘志峰还透露,鼓励小户型的措施还包括设计收费制度改革问题。目前,设计师在对某个住宅项目的设计过程中,都是按照面积收取设计费用,这对设计小户型的项目而言,存在工作量大却挣钱少的问题。今后,这种局面将改变,并从设计费上给予倾斜。
★期待二:农村集体建设用地直接进入市场
年末,有媒体报道称,国家发改委宏观研究院将发布一份关于当前土地调控政策效应的报告。报告建议允许农村集体建设用地直接进入市场。伴随着国发31号文件相关政策的执行,今年下半年以来土地违法现象明显减少,紧缩性的土地政策正在发挥积极效应。但由于目前的土地调控政策着眼于短期效果的迅疾有效,尚未触及我国土地制度的根本性问题,没能从源头上修正地方政府卖地生财的制度缺陷,其长期效果还有待进一步观察。
有媒体报道称,据消息人士透露,报告就当下土地制度改革提出了两个建议,具体为:首先,要打破地方政府对土地一级市场的垄断,允许农村集体建设用地直接进入市场。详细而言,在农地转为建设用地的增量环节,经营性土地应由交易双方谈判商定,公益性用地由农民与政府直接进行谈判。其次,通过立法形式赋予农民在土地征用和征购过程中与地方政府平等的法律地位。
★期待三:物业税有望推出
2006年,有多位专家、人士表示,目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,即通过模拟征收来探索征管体制。如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进行“实转”,试点成熟后,将向全国推广。
据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是用于缴了各种税费。物业税开征后,就会把购房人原来交易环节征收的税费稀释到拥有环节,房地产的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。据某地产研究机构人士分析,从理论上说,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本近40%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余的在剩余的69年中分别缴纳。
该政策的推出对市场造成的变革将会是本质性的。
★期待四:政策协调性将会加强
国土资源部有关人士向记者表示,在刚刚结束的中央经济工作会议上,对于房地产的调控,此次不仅提出“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”,更要求“加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合”。国土资源部在新的一年要进一步加强国土资源管理和调控,严厉制止违法违规用地,坚决遏制新增建设用地规模过度扩张的势头。
国土资源部部长孙文盛近日表示,刚刚结束的中央经济工作会议,对国土资源参与经济宏观调控提出了更高要求。一是要保持稳定,继续从严从紧守住土地供应“闸门”;二是要继续完善调控手段,充分利用经济手段、法律手段并辅之以必要的行政手段加强宏观调控,特别是利用经济手段参与宏观调控,包括提高用地成本,利用价格杠杆促进资源节约集约利用,进而促进经济结构调整和经济增长方式的转变;三是利益分配要有利于调动各方面主体的积极性。
国土资源部有关人士向记者表示,从现在的形势看,明年各个部门出台调控政策的协调性将会加强,土地政策、社会政策将会注意协调。