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未封顶楼盘禁贷政策的全面执行使许多楼市投资者心中充满困惑,新政之下应如何投资?
2007年1月1日,北京市住房公积金管理中心开始执行“商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款”政策,标志着未封顶楼盘禁贷之风由商贷刮到了公积金贷款领域。未封顶楼盘禁贷政策的全面执行使许多楼市投资者心中充满困惑,新政之下应如何投资?是等待楼盘封顶还是转战其他战场?
业界认为,未封顶楼盘禁贷政策的实施对房地产投资市场将产生不小的影响。一方面,叫停未封顶楼盘贷款将使得部分开发商资金短缺、原销售计划受影响,新盘供应量将随之减少,一部分置业者的投资需求得不到满足;另一方面,未封顶楼盘禁贷在一定程度上增加了投资者的经济压力。
“禁贷令”将使投资收益减少
北京房产中介链家地产市场总监金育松告诉记者,未封顶楼盘禁贷对于欲贷款购房的投资者而言,有利也有弊。有利的地方在于:楼盘封顶,可以降低购买期房的风险,避免买到烂尾楼;不过这也减少了投资的收益。
金育松说,投资者的根本目的在于获得投资收益,开发商对楼盘价格普遍的操作方式是低开高走,开盘价不高,然后制造热销场面,不断提升售价,最后,现房价格往往比开盘时的期房价高出不少。他举例子说,2006年8月5日开盘的北京CBD区域的某楼盘均价为每平方米9500元,而目前均价已经达到每平方米1.1万元,短短的四个月间上涨了15.8%。因此,购买了未封顶期房的投资者从一开始就能坐享房价上涨的收益,事实上很多投资者都是利用预售阶段的房价上涨获利的,现在全面叫停未封顶楼盘贷款,开发商炒作楼盘的运作空间被压缩,投资者所获得的利润也会相应减少。
记者了解到,早在2006年10月,北京市银监局就正式要求所有商业银行严格执行三年前颁布的121号文件,特别重申“未封顶楼盘不能办理个人住房贷款”的规定,此消息一经传出就在市场上引起了极大的关注。但去年11月1日强制执行该政策后,北京市场的期房销售量却出现了不降反增的局面。
据中大恒基不动产营销有限公司市场研究中心统计:2006年11月份期房日均签约套数和面积双涨,期房网上日均签约584套,日均签约面积77420平方米,与10月份相比涨幅分别为31.8%和44.3%。
北京在售楼盘中“未封顶楼盘”占据市场的绝大多数,而在政策的执行过程中却出现了反常的推涨现象,对此,中大恒基不动产营销有限公司总经理王述认为,政策对市场产生作用有一定的滞后期,市场上大多未封顶楼盘已获批预售相当长的一段时间,已完成了部分销售回款,短时期内,开发商的资金压力还未显现,而2007年作为政策执行年,在2006年颁布执行的针对各个层面的调控政策将陆续显现其成效。