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随着滨海新区的快速发展,滨海吸引了众多投资商的目光,该区域的土地供应更是开发商关注的焦点。2006年土地供应、成交情况如何?未来土地价格会怎样?
海河南岸土地成交居榜首
根据中原地产研究部统计,2005年底以来,塘沽通过“招拍挂”等各种形式共推出土地40余幅,总面积超过300余万平方米,供地规模之大,几乎超过天津其他地区总和。
统计资料表明,从地块幅数来看,2006年上半年,地块分布密集的区域有海河南岸地区和塘沽中心区两个区域,每个区域均超过10幅。新河地区六幅,位列第二;上北区域、开发区边缘、胡家园等紧随其后。
从地块面积来看,此次海河南岸位居首位,达到130余万平方米,新河区域则达到90余万平方米,显示了政府城市规划的方向。上北区域地块面积也突破40万平方米,体现了该区域规划开发的重要性。中心区推出的地块幅数虽多,但平均面积较小,因此总量不大。胡家园区域的土地成熟的较低,此次推出面积较少。在推出的土地中,商业性质地块多位于中心区和海河南岸区域。其余区域地块性质多为居住用地。
本年度土地的推出一方面体现了塘沽未来规划的导向,另一方面也体现了当前土地资源的分布。
根据上半年成交情况,对于塘沽已成交地块进行统计,塘沽区域上半年累计成交土地面积突破200万平方米,达到供地面积的65%以上。从成交情况来看,海河南部土地成交居榜首。其次为新河、开发区周边以及上北区域。从土地具体的供需结果来看,土地成交面积和推出面积情况成正比关系。这也证明了众多本地、外地开发商对于该类区域的关注。
开发区土地成交价格上升最快
2006年度以来,塘沽区域的土地价格有了明显上升,特别是一些重点开发区域的价格更是扶摇直上。
目前,由于开发区核心地位的凸显,因此靠近开发区的土地价格上升最快,价格最高,远超塘沽其他区域。今年年初由弘泽地产获取的洞庭路地块,平均楼面地价达到3000元/平方米左右,而塘沽中心区的地块成交价也不过1700元/平方米左右。
新河土地由于大面积的开发,价格也得到快速提升,本年度平均楼面地价超过1000元/平方米。而2003年顺驰集团拿地时土地出让金不过400元/平方米,到目前增长超过数倍。未来该区域土地价格仍会继续稳升。
此外,上北的地价涨幅也较快,目前也涨至1000元/平方米以上。上北生态区板块效应以及水域未来城、融科等大盘效应对于区域土地增值提供了相当大的推动力。
海河南岸的土地目前成交价格在1000元/平方米以内,较之历年,涨幅相当之大,但在短期之内价格会保持稳定。
未来土地市场涨幅趋于平稳
从2005年至今,塘沽土地市场一直较为活跃,土地成交量在全市首屈一指,这主要是由于区域房地产市场迅速发展、滨海新区的国家规划所致。但是伴随着各地块的成交、开工、未来大批量供应入市给未来市场带来一定压力。再加上今年国家新政对于二手房交易的限制,使得原本处于预售现象严重的塘沽市场的二手房交易受到比较大的影响。一、二、三级市场联动效应受到限制。因此,预测未来土地价格不会出现大的波动,平均涨幅会趋于平稳。
而塘沽区域,未来在胡家园、河南、新河区域将有大批的集体农业用地、工业用地变性为商业、住宅用地。在市场保持稳定的情况下,土地供应会比较旺盛。
自从2006年中旬,塘沽土地交易收归土地交易中心以来,区域土地成交量骤减。因此过去在塘沽土地多由当地开发商获取的局面会有所改观,将利于外地开发商、投资商的介入。这对于区域房地产市场的发展、产品品质的提高都具有重要的意义。(天津中原物业顾问有限公司研究部高级投资分析师高飞)