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纽约与北京
在过去5年中,美国房价涨势如潮,5年间,房价几乎上涨了60%。但令人吃惊的是,在同一时间中国的房价却上涨了100~300%。
我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫,还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。
首先,美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅都是2~3层高的小洋房,并附带车子、车库,甚至游泳池,而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。
也许有人会说,那是由于美国只有3亿人,而中国有13亿人,这是一个原因。可更重要的是,美国是一个汽车轮子上的国家,但中国还是一个自行车轮子上的国家,两国经济上的差距是显然的。
并且,美国房地产商所经营的都是现房,三室两卫房以上房型占90%以上,即大户型为主。并且全是装修房,基本与中国的豪华装修相仿。
美国的统计资料都以单元住宅来计算房价,而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格,并不能正确反映中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。
美国住宅多数集中在150~300平米左右,平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。
有趣的是,纽约的房价并非美国的高房价地区。目前,旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅,售价72.7万美元,洛杉矶为47.5万美元,纽约为45.3万美元,华盛顿为42.9万美元,这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。
纽约的平均房价为:45.3万美元÷220平米=2045美元/每平方米。
美国2005年的人均收入为37,610美元,换算成月收入为3134美元。
以此得出:纽约人的“住房痛苦指数”=2045元÷3134元=0.65
算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00,竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段,美国的房价在原地踏步,左顾右盼或下跌)。
此前,尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论,但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。
可令人感到尤为可笑的是,我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们,却是这样舆论误导公众的:如果把美元折成人民币,那么,纽约的房价应为每平方米单价近16,000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?
参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。
还需要指出的是,美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”,使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价,美国住宅面积数据相对低估,其测量方法下的“单元住宅单价”需要打折。
中国住宅全是数层甚至数十层的高楼,而且一梯多户,一个小区有几百乃至上千住户,并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间,住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70%左右。
美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说,而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。
因为其计算的原则是“完工面积”,或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以,走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导,室内层高低于5英尺的部分不再计算,如果一个房间7英尺以上的空间不到50%,则整个面积也可不计。
这样的事实让我们不得不感慨,一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想,与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候,差别就会如此之大。