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如ING基金1.37亿元收购金地天津注册资本51%股权,用以开发金地·格林世界项目,首创与新加坡GIC的“联姻”等等。
据业内人士透露,从去年10月份以来,一些投资顾问行平均每周都会接待一批外资客户来津考察项目,其中包括摩根斯坦利、花旗、Goldman、克罗尼等国际投资巨头,就连麦格理也有意杀回。仲量联行天董事总经理MichaelT.Hart预测,2007年天津市场上外资购买的收益性物业至少会增加3到5个。世邦威理仕天津董事总经理尹宝军也认为,在未来的两到三年内,外资在津不动产投资总额会呈现翻倍增长的趋势。
收益性物业是投资重点
虽然住宅仍然是老外最喜欢的物业形态———运作周期与基金最相符、风险小、回报稳定,但由于中国开发商在住宅开发方面已经达到了较高水平,且有去年出台的“171号文件”的限制,直接进入住宅开发领域相对较难,且从老外的经验来看,其实运营的回报率才是最高的回报。因此2007年除有部分外资仍通过对国内企业参股、项目参股注资外,外资进入天津将以收益性地产投资为主,即加大对商业、写字楼、酒店、服务式公寓及工业地产的投入。
据尹宝军介绍,对于外资来说,在这些物业方面,天津均有很大发挥空间。以服务式公寓为例,目前天津市真正的服务式公寓只有奥林匹克大厦、泰达国际公寓两家,以及国际大厦和金皇大厦的部分楼层,加上即将在近期入市的华厦国际公寓,供应量还是远远不够。并且,虽然这些服务式公寓的租金水平平均在20美金/平方米/月左右,与北京25美金/平方米/月的水平相去不远,但在设施先进程度和服务内容方面还有明显欠缺。再如酒店,目前天津五星级酒店只有4个,处于奇缺状态,即使在淡季,每家酒店的出租率也能达到70%-80%,一些五星级酒店由于开业时间较长,也处在设施亟待更新的时期。此外写字楼价格的倒挂、空港+海港的产业优势,都让老外们嗅到了机会。
值得一提的是,外资在直接收购收益性地产时,往往更倾向于选择一些所谓的不良资产,即已经封顶或接近封顶的烂尾楼,以相对低廉的价格买进,追加投资进行装修后长期持有。
三大关键点催动实际效应
虽说外资巨头已经来势汹涌,但在入津切入点的选择上还是相当谨慎的。“实际上现阶段的外资,还是明星效应远远大于实际效应”崔晶雪说。外资对目前天津的各方面环境还在小心翼翼地“试探”,是否能尽快地带来实际效应,主要要看以下三个方面:
第一,政策的明晰化。对于财大气粗的外资来说,其实“171号文件”并没有造成太大的负面影响,很多人认为,反而是地方政府的政策更为关键。由于大部分海外基金用的是中小投资者的钱,因此有时在考察项目时,风险控制甚至超越了赚钱而放在了考虑的首要位置。一方面,更多的外资希望看到更为明晰的政策细则,涉及到房地产物业的各个类型,如对商业地产、工业地产、写字楼的开发、销售的管理规定等。另一方面,政策对外资的限制应区别对待,崔晶雪指出,与住宅不同,收益性物业的成功往往需要大量资金和专业运营,这些方面正是外资擅长而本土企业缺乏的,因此应该鼓励外资,不应对外资进入这些领域做过多的限制。