|
||||
有人评价,这次竞拍为合作建房提供了一个成功的模板。但是,严格地说,这次竞拍成功只能算是个人合作建房的一次非典型胜利。因为拍卖烂尾楼是“一锤子买卖”,绕过了最困难的拿地环节和建设环节,难以为其他地区借鉴;而且烂尾楼存在着复杂的债权债务关系,存在风险和偶然因素。林立人说,竞拍烂尾楼是一种务实的选择,但要解决大量中低收入者购房问题,还是要走拿地、建房的常规合作建房之路。
个人合作建房要过的难关还很多
合作建房·观点
近一时期,个人合作建房组织在全国各地如雨后春笋般涌现,深圳个人合作建房竞拍成功;杭州集资建房由于银行的退出而夭折;温州个人合作建房首次成功拿地……然而,个人合作建房面临着许多局外人想象不到的困难。
首先是资金的筹集和安全问题。合作建房者都是中低收入者,他们要在短时间内凑齐大笔资金非常困难;资金安全至关重要,一些人反对合作建房的理由之一就是发起者有卷款逃跑的可能。深圳合作建房者的做法是由合伙人把钱存进自己的银行账号,并与银行签订专款专用的托管协议。需要资金时,合伙人把钱从自己的账户转进指定账号。从始至终,发起者都“摸不到钱”。另外,为了防止合伙人撤资,深圳合作建房组织要求参与投标的合伙人交纳一定的保证金。
要解决资金瓶颈,银行的支持必不可少。但是,合作建房组织没有法律上的明确定位,更难提供银行按揭贷款所需的担保物,使银行贷款的政策风险和金融风险较高,银行积极性不高。不过,日前深圳发展银行表示,愿意为深圳合作建房组织提供金融、信息支持,而且存在向其贷款的可能。
其次是拿地困难。深圳拍卖的土地一般都是大面积地块,以一块建筑面积60000平方米的土地为例,按每户100平方米计算,需要600户合作才能拿地,这么庞大的组织很难协调。此外,合作建房组织还要面对房地产开发商的激烈竞争。由于做出决策需要合伙人一致同意,造成出价缺乏灵活性以及保守商业秘密的困难。最后,为了规避法律风险,深圳的合作建房组织拿地时只参与政府公开招拍或法院强制委托拍卖的地块,不参与不允许个人投标的地块。