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美国地产模式是指购房者出资委托地产开发商购地建房的地产经济方式,在美国比较流行,所以被成为美国模式。据朋友介绍,在美国地产商要盖房子前,先在媒体上做广告,告诉公众他准备在某地盖房子,欲在该处置业的人就会闻讯前去报名交款,预定房子,开发商用购房者交的钱很快就会把房子盖起来,自己从中提取一定的利润或者叫佣金,没有贷款利息,也没有销售风险,建设周期也很短,当然,利润也远没有中国这么高。
在中国大陆,自从上世纪80年来房地产市场化改革启动以来,盛行的或者说一统天下的是香港模式,香港模式的特点是地产商采取协议或竟拍的方式取得建设用地,以土地抵押从银行贷款开发,面向公众售房,有的开发商甚至空手套白狼,基本以贷款完成整个开发。这种模式下,开发商要承受相当的风险,要有相当的利息费用、广告费用、销售费用,所以利润率肯定要高一些,同时由于土地价格飞涨、各种税费翻番、公关费用可观、垄断定价、哄抬房价等原因,中国大陆的房价与医疗价格、教育收费一样,是坐了火箭般地一路飞涨,中国大陆的房价已超过美国,赶上寸土寸金的香港,可广大人民群众的收入水平却是人家的几十分之一,也就是说相对房价已是世界房价最高的国家和地区的数十倍!群众购买力与偏高的房价之间的差距也导致了地产经济的危机即生产相对过剩,一方面老百姓买不起买不到适合的价位和户型的房子,一方面大量土地被囤积,大量商品房空置。国家的调控也往往由于措施缺乏科学合理性、执行中变味走形一次次成为调空,甚至助涨了房价,这不仅严重扭曲和破坏了经济环境、社会公平,降低了国家和地区的综合竞争力,也几乎使党和政府在人民群众中的威望和威信丧失殆尽,群众对高房价抱怨真是怨声载道,成为一个突出的社会问题。
个人合作建房、合作购房是指有同类购房需求者联合起来,委托专业机构或专业公司去定制或订购自己所需要的价位、户型、地点的住房。合作建房、合作购房可以为购房者省下相当一笔费用,解决群众购买能力与房价存在差距导致的地产业销售乏力的困境,也可以根据购房者的需求量身定做购房者中意的户型,对控制成本、平抑房价、衔接产销、满足中等收入群体的住房需求都具有积极意义,上和政策,下应民心,既符合国家的法律、政策,也有利于融洽政府、群众、地产商之间的关系,促进社会和谐。合作建房、合作购房使房地产企业由地产制造商变为地产服务商,可以加快开发周期、降低销售费用、减少利息支出、加强民主监督,从而压缩开发成本,降低开发风险,促进地产经济的健康发展,实现购房者与地产商的互利共赢,这与地产的美国模式有着类似之处,也有着类似的优点。
所谓经济,就是在不损害他人和整体利益的前提下以最小的代价满足人的需要,提高效率,节约投入,不管是地产的美国模式,还是合作建房、合作购房,不管是对整个社会还是对个体的开发商、购房者,都能够一定程度上实现更经济的目标。据报道美国模式已在上海登陆,而合作建房、合作购房已在全国遍地开花,风起云涌,成为烽火燎原、汹涌不可阻挡之势。这个现象是地产经济发展的必然,也是老百姓的热切期盼,对于减少房地产泡沫和风险、缩小群众购买力与高房价之间的反差、实现政府平抑房价解决群众住房困难的承诺乃至促进社会和谐、政治稳定都具有积极意义,所以,我们有一万个理由为这一天的到来而欢呼,有一万个理由为地产合作建房、合作购房和地产美国模式在中国大陆的发展而努力!
中国大陆的房价及地产经济已经到了一个拐点,何去何从,是摆在每一个地产商面前的抉择,是摆在各级政府面前的抉择,也是摆在每一个有购房需求的人们面前的抉择。让我们一齐努力,推动中国地产经济新模式的发展壮大,使中国地产经济不仅有美好的今天,更有美好的明天,使革命前辈志士仁人居者有其屋的理想变成现实,使人民国家的主人住房的基本人权得到保障,使节约型经济、和谐社会的新时期奋斗目标真正落到实处!(作者为天津合作建房发起人之一刘革学)