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房地产市场目前急需缓解的三大问题:房价高、房型大、房源少。一些人总是把解决这些问题的关键寄希望于把房价降低,这也是广大购房者的心声。但是我仍要坚持:在这种调控的紧张时期,解决楼市问题的关键绝对不应该是“降低房价”,而是“完善住房保障系统”。
第一步:适当的放开银根、地根
房地产市场供需矛盾不平衡,结构性矛盾突出是不争的事实。如果不是供需情况一边倒,房价又怎么会如此高涨不降?所以,“国六条”规定今后审批的项目必须严格按照“9070”的指数来操作。但是,与此同时还在逐步的紧缩银根和地根。这种情况让开发商认为,土地越来越难拿,贷款越来越难搞,如今有项目的一定是会争取最大的利润。甚至是多花一些心思,在一个项目上挣出两个项目的钱来。尽管说这样做对于购房者是不公平的,可在市场机制下,用最少的成本牟取最大的利益是任何一个商家都无可厚非的。
面对如此旺盛的市场需求下,适当的放开银根和地根对于房地产的发展是有益处的。因为在紧缩货币政策和土地政策的条件下,必然导致住房供应绝对数量的下降,进而使房价继续保持快速上涨。但是,大肆放开银根、地根同样也会有弊端,将造成我国固定投资进一步增长,经济产生过热。因此,面对这样的矛盾,政府在进行调控时应在控制投资过热的同时,适当放开银根、地根,而这只是解决住房问题的第一步。
第二步:完善住房保障体系
有人说房价过高是因为市场化的原因,其实市场机制本身是没有问题的。而且大多数人是受益于市场经济的,所以,市场机制的道路没有错,只是现在需要去健全它。并且,尽管市场化进程在加快,市场机制也在逐步完善,可无论多么高度的市场化下都不能离开政府的宏观调控。
政府有义务解决民众的住房问题,因为住房是人的基本权利之一。目前,在资源相对缺乏的情况下,一下子满足所有人的产权问题是不现实的。政府应在放开市场化的基础之上,大力完善住房保障体系,建造经济适用房和廉租房,并建立其相关的法律法规,严格控制经济适用房和廉租房的购买和转让情况,避免产生不公平问题。
第三步:让市场机制调节房价
中国的房价高与经济的飞速发展也是离不开的,每年以10%上升的GDP中缺少不了房地产市场火热的支持,再加上人们生活水平提高后对高品质生活的追求,强大的购房需求支撑着房地产市场在未来几年中依然会保持火热发展的。
针对于目前房价高低的标准谁说了算?对于年薪万元的人来说,房价就是每平米一千元也是高的。所以,直接去打压房价是毫无意义的,因为房价归根结底是由供给和需求决定的,房价应该由市场形成并进行自行调节的。
在市场机制下,政府则应履行两方面的责任,一方面鼓励并支持商品房市场逐步开放及完善;另一方面大力发展建设经济适用房和廉租房,保证中低收入者的住房问题。而并非是制定政策一边打压房价,却在另一边紧缩资源,如此下去调控又怎会成功?
房价不该是解决住房问题的阻碍
很多时候,人们总是在用“房价的升降”来衡量调控的成败,其实这走入了一个误区。宏观调控的目的只有一个,尽可能的满足民众的住房需求。解决住房问题是宏观调控的根本。房价高低并不重要,重要的是在政府的调控和帮助下,房地产市场发展健康,人民安居乐业,中国经济平稳发展。所以,不要让房价成为了调控的核心内容,要让调控思想向解决住房问题转移,促进市场的和谐发展,真正做到让住房温暖天下民心。
作者:贾卧龙 我国知名的房地产投资专家、策划战略专家、城市规划运营专家、中国房地产十大金牌策划职业经理人、中国房地产十大策划专家、中国十大企业策划家、中国品牌建设十大杰出企业家、北京大学、清华大学、人民大学客座教授,中国商业联合会常务理事;曾先后受聘于中国云南省昆明市人民政府、辽宁省大连市人民政府等国外专家团顾问成员。