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又是一年大梅江。
大梅江是天津的一块宝。她离繁华不远,离自然很近,从地块的自然属性上来说,大梅江是在很多城市罕有的交通便利、风景优越的地块。但是,玉不琢不成器,后天的人为努力才是大梅江成功的关键。
2007年是大梅江片区土地走向市场开发的第8年,也是成败在此一举的一年,要么功亏一篑,走向沉寂;要么跳出窠臼,再创新高。
大梅江暂时的困境,一部分原因是城市老城区通过价值回归,分流了高端客户;一部分来自自然资源的过度开发,各楼盘在短时间内供应过大,竞争激烈。
房地产最忌短兵相接,而大梅江众楼盘使出浑身解数,面临的仍是一场肉搏战。楼盘开发的同质化,不仅会造成拼价格的低级竞争,甚至会影响客户决策,过多的备选反而会干扰选择。
梅江从诞生的那一天起,始终牵动人心。至少在天津,再也找不出这样一个区域,在短时间内同一地块出现如此大量、高端的楼盘供应。梅江可以作为一个标本式案例,印证了在高度竞争的区域市场中,个性不够鲜明、客户定位漂移的楼盘,必将遭遇市场的瓶颈。
今天的大梅江楼盘,更像一个交响乐团中的不同乐器和不同乐手。一方面,要在统一的指挥下,节奏一致,听起来才会和谐悦耳。同时,要都有一技之长,拥有自己的个性,占领不同的音色和音域。可惜,从目前看,不但大梅江的楼盘们几乎没有过成功的统一行动,也在定位的准确度和差异化的策略等方面功力不足。所以,对于大梅江板块中的每一个楼盘,既要“竞争”又要“合作”,在寻求地域统一性和自身个性中寻求平衡点。
当然,各楼盘之间的协同营销,以往不是没有过尝试,但是最终发现实际操作困难,流于虎头蛇尾,更何况一个有效的区域整体推广,还需要资金的配合和高效的执行,以及实质性的改善举措。所有这些,并非一朝一夕之功,也绝非开发商群体单方面意志所能把控的。
那么,我们不妨换种思路。除了上面的“以区域带动项目”策略,还可附之以“项目带动区域”,以龙头楼盘、领袖楼盘和强势楼盘来带动区域关注度和区域价值增长。因为,历史证明,一个区域的地段价值,往往是通过典型项目被客户发现的,也是通过优秀项目来得到提升的,甚至是被经典项目所固化了的。从这种角度上来看,我们几乎可以判断,正是在两年前大梅江龙头项目出现了消解,造成这个区域的市场影响力大为削弱。
近一两年,在某种程度上,这个大片区几乎陷入了群龙无首的乌龙阵中。大梅江的真正成熟,尚需要一个声音最大、核心价值优越的龙头楼盘脱颖而出。客户群体对这一领袖楼盘所产生的信任和喜爱,将产生扭转性的力量,并因此对其所处区域趋之若鹜。(郑爱敏)