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滨海新区一向是大户型的天下,以一百五六十平方米乃至二三百平方米的大户型为主打的楼盘项目比比皆是,而小户型往往成为“点缀”,十分稀缺。而这种状态近期有了明显的改善,在一些新开盘的项目中,几十至百平方米左右的小户型成为“主打”,其中小面积的两室更是受到了追捧,出现热销的情况。小户型正渐渐走出大户型附庸的尴尬地位,成为滨海新区炙手可热的房地产市场上不可小觑的重要组成部分。
小户型销售热潮初现
通常小户型是指商品房中建筑面积在50至110平方米、1至3室的户型,它的特点是每个空间面积都比较小,但功能完备,可以满足人们生活的基本需求。目前,在滨海新区有两种类型的小户型,一种是平层小户型,一般面积集中在60至100多平方米左右,一般为毛坯房。另外一种是solo复式精装小户型,这种类型的面积会更小一些,很多只有五六十平方米。其中前者相对而言,生活配套设施较为完善,适宜居住,受到很大欢迎,位于塘沽区新河附近的一个此类项目开盘不久,70多平方米的主打两室小户型销售即告罄,其余面积的小户型销售也很火爆。而后者对于地段位置要求会更高一些,相比较前者,吸引了更多的投资客。
据业内人士分析,在滨海新区购买小户型的客户可以分为三种类型,外地来滨海新区人员,这部分人群中很大一部分收入较高,但是工作时间较短,没有太多积蓄,而月收入较高,为了能够在滨海新区有安身立命的感觉而买房。对于他们来说,购买总价较低的小户型是很好的选择,既满足了他们的都市情结,也满足了生活便利性的要求。第二种类型是本地80后的年轻人。很多这种类型的购房者都是父母帮助“买单”,为渐入婚龄的子女准备婚房。对于前两类需求者来说,小户型可以作为过渡房,随着收入的增多可以换房改善住宅条件。第三种类型的购买者是投资客。这部分购买者一般更加看重区域的升值潜力,不过因为近期股市的利好,分流了一部分此类投资型购买者。从需求角度来说,目前小户型的市场中,刚性需求占据主导地位,特别是在目前房价持续走高的情况下,普通项目的小户型更加受到购房者的欢迎。
对于小户型项目的遍地开花之势在滨海新区呈现现象,开发区某小户型项目的工作人员认为主要有两方面的原因,一是开发区和塘沽区的房地产市场已经发展了一段时间,高端市场已经被充分挖掘,因此很多项目的目标客户群也开始转向具有强大购买力,并且为数巨大的中端客户,他们所具有的真实需求成为开发商转战小户型市场难以抗拒的诱惑。另外一个原因是国家政策规定“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建设面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。滨海新区很多开发商也努力使自己的项目符合这一要求。
小户型购买需“精挑细选”
虽然从趋势上来说,滨海新区的小户型应当会有不错的表现。但是就目前而言,对于选择小户型的购房者来说,还是应当多掌握些情况,根据自身的情况进行选择。
首先,投资小户型应注意投资风险。尽管小户型具有一些很好的特点使得其适宜投资,比如地理位置的优势,一般都是在核心的“黄金地带”或者距离中心稍远但是交通便捷的地带,配套设施一般较为齐全,特别是总价较低的优势更是令人心动。但是就目前而言,开发区以及塘沽区的小户型项目单价较高,特别是一些精装修项目价格更是不菲,一般四五十万才能购买到一套不错的小户型,而开发区和塘沽区的租金价格并不高,这对于一些希望能够以租抵贷的投资者来说,是必须考虑的因素。从理论上来说,房价是每个月租金的三百倍时,可以获得较好的投资收益,无疑开发区和塘沽区的房价与每月租金的倍数比要远远高于这个值,短期内来看投资是不合适的。但是从长远的角度来说,滨海新区的定位使得其区域价值的提升值得期待,它进一步大发展必将带来的大量外来人口也将使小户型的预期回报率提高。
其次,购买小户型房屋应注意细节。世界上没有十全十美的房子,对于面积小、空间安排紧凑的小户型房子来说更是如此,购房者在决定购买小户型时需要摆正心态,不要求全责备,过于挑剔。当然这并不意味着沾“小”即欢,没有判断力的选择,而应该根据自己的真实需求,尽量选到宜居住宜投资的好房子。
这要求一方面购房者在购房时,应当关注小户型的设计问题,尽量选择以小户型为主打的项目。一般主打小户型的项目会在设计上更加专业一些,突出小户型的优点,尽量减少在房型、朝向上存在的问题,在通透性、采光等方面也会有很好的考虑,购房者有更大的几率选择到好户型的房子。另一方面,注意小区的配套设施是否齐全,对于车位、电梯等问题要给予足够的关注。归根结底,购买房子还是要用于居住的,特别是小户型的购买者中以中端客户群为主,生活成本及交通便利情况是购房者应当注意的。因此,购房者应选择配套设施较好,学校、市场等生活配套齐全的地域的房子。车位是否充足,电梯能否满足人流高峰时的需求,对于小户型购买者来说,也都在必须考察之列。除此之外,对于购房者,特别是投资的购房者来说,还应该看房屋所在区域的升值前景以及物业管理水平的高低。如果所购房屋小区附近将建大超市、大市场等或者即将开通地铁等,无疑将大大提升物业的价值。而物业管理水平的高低也将一定程度上影响物业的保值增值程度。