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朱凌波:清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家
朱凌波:今天非常高兴能够到天津参加这样一个对话会。8月22号和新地产、清华大学搞了中国首届商业地产年会,今天在天津搞这样一个会,是让我们一直在思考这样一个问题,我昨天晚上半夜亮点从上海回来,我们在全国跑了三四个月,包看了四线、三线、二线、一线的城市,看了目前伤害罪新的商业地产项目,其士商郭主任刚才讲的问题在很多论坛上都有交流,郭秘书长是做商业,说到购物中心郭秘书长是今年亚洲中心的轮值主席,我们最近也共同发起了,大家可能看到看到了我的部队,中国商业地产管理是非常缺失的,8月2日我们召开了中国商业地产专业委员会的筹备会议,可能很快在年底之前就会成立这样一个专业机构,做这样的会,搞这样的协会,包括大家在实战一些事情,我们都是关心中国的商业地产,它的出路,它的未来趋势在哪里。包括今天在周末这么热的天气有这么多人来听这个会,都说明大家对商业地产很关心。
我来天津两次,一次是参加一个项目,就是中远公司搞的远洋新天地,去年我也来天津主持了一个金融年会。今年请了几种类型的专家,我和郭秘书长是外地来的,另外还有几位国际机构,像世邦魏理仕和第一太平戴维斯,还有天津万达陈总他们这样的实战人士。我说完以后希望每个人发表自己的观点,希望对话的时间是最热闹的,因为大家会提很多的问题。
郭秘书长提的问题更多是从购物中心来讲的,我理解商业地产是两条线,一条是产业链,今天宝马也来人了,说明商业地产拉动链条很多,地产商业地产是终端地产的变现者,中间的过程从做调研的机构到景观设计、建筑设计等等都是专业链,还有一个是更大范围延伸的产业链就是从商家的链条来看就更多了。我们比较关注资金链,刚才秘书长讲,中国的商业地产包括这么多项目,为什么到今天都遇到了非常尴尬的问题?我们在商业地产年会当中设计了一个话题,说中国的商业地产到底能不能销售,是不是销售的商业地产就一定做不好?是不是持有型的商业地产就一定能够做好?或者说怎么销售、是什么样的比例?在一线、二线、三线城市不同城市采取什么样的模式?这个问题大家非常关心,从您的规划建设计、室内设计、招商运营包括到后期的资本运营的变现,这些问题我想在座的各位都是最关心的。我的声音一直比较大,所以上次主持完商业地产年会说你不要搞学问了,来做专业主持吧。(笑)一个会议是否能成功,和主持人有非常大的关系。
我先说一下我的观点。我是做金融出身,我认为中国商业地产面临两个非常重要的困境,一个困境是刚才秘书长讲的,就是招商,大家觉得房地产最大优势就是资源优势,我们能把一个城市的最核心具有商业价值的地段拿到手,无论是一线城市拿区域商业还是中心商业,包括拿郊区的带有未来升值潜力的资源,都是开发商最大的优势。拿来以后要做什么,先期就是定位的问题,最重要就是招商的问题,秘书长说得非常好,是不是招商了,商家满就一定能成功,这个问题是两难,因为商家的资源是有限的,国外的主力店大超市就这么多家,中国一边品牌就这么多家,目前一边品牌一个是北京新开的新开天地,还有一个上海的恒隆广场,而且这些品牌不见得就进入了天津,可能五年之内有些品牌都进入不了天津,国内的一边品牌就这么多,二、三线城市的品牌也就这么多,餐饮品牌中国也就这么多,招商资源非常有限,在重复的概率下,包括不同城市的梯度化的发展,给中国开发商提出一个非常重要的问题。拿了这么多土地,做了这么大商业体量的建筑商,现在很多人要转型,要做商业地产全程的运营商,但是你是否具备这样的能力?你的运营能力、你的招商能力,包括你对规划的理解,包括以后对金融变现的通道和金融整合的理念是否具备?我认为中国商业地产有两种模式,一种模式是你就说你标准的商业场所的建造商和供应商,租给明白人经营,就赚你应该赚的钱,因为这个市场做熟不做生,商业地产链很长,你想做全程运营商不太可能,你如何更好的做商业地产的建筑商?
万达的陈总在,我记得两年前请万达的老总去讲课,万达提出对商业地产用了一个很好的词就是“订单地产”,如果今天谈订单地产和当年不一样,当年是伪定订单地产,但当年是为了卖出更好的散户,最后是完成资金链的平和,最后万达拿到大量的钱以后,王总现在才敢于喊只租不售了。这才叫订单地产,大多数开发商按照这样的标准衡量,应该说这样的订单地产包括招商前置等等都存在巨大的缺憾,很多东西不是按照商业规律来做的。
我刚才讲的两种类型,就是说商业地产的开发商你的模式是什么模式呢?是产品销售现金型,住宅的模式按照商家的标准、按照市场的需求做好一个场所租给主力店也可以,做一个购物中心也是可以的,你什么钱?你赚的是销售产品的现金的钱,这是开发商最擅长的。
第二个模式要做什么?做资产持有型的运营商,你赚了四种钱第一个你的产品可能有分割的销售,第二种你通过招商、通过经营,把人气做旺、把商气做旺,你的低价涨了,你地价涨,通过评估、购并做更大的融资方式,第三你可以做融资打包、可以做IPO,可以做借壳上市,你再高的利润率,做资产运营利润率会更高。我们开发商在不同城市的级别面临一个选择,你做商业地产一方面你有没有这样的资金实力能否支持你物业经营、培养出你的五年、十年以后品牌培育成熟?如果你没有这种能力,我做金融出身,中国商业地产有四个缺位,一个是资金的缺位,你自有资金总量很小,你在银行能够拿到的信贷的钱都是短期的钱,一年、三年……尽管农行和很多银行推出商业银行推出抵押贷款,都是针对是城市商业物业的钱,不是开发物业的钱,所有目前80%的钱都是从银行来,银行钱只有一年到三年,这样短期的资金如何支持十万以上的五年到十年的开发期和运营期,这么长的资金链你拿的钱不足以支持的。所以中国开发商不可能不只要做商业地产就必须要卖。这个现象是开发商面临最重要的困扰。
所以秘书长刚才讲中国开发商不成熟,我认为是金融不成熟,是商业网点规划,包括建设部对商业地产商业管理上就是缺位的,对商业地产一直没有染指,只是在宏观方面做调控,城市的上升期给开发商很大的信心。
在双重的困境中,中国的商业地产往哪里走?我觉得天津是一个很特殊的城市,天津离北京很近,前几年在北京压制下在成长,自从戴相龙来了以后有很大的转变。像当年的深圳跟广州,包括咸阳和西安,如果一个城市发展很快,它的GDP水平很高的话,另一个城市就面临很大的发展瓶颈,你如何追上上线城市?或者在上线城市的商业覆盖包括时尚文化的先锋性融合起来?大我多数中国都面临这样的问题。比如说在山东,每一个地级市二线城市都面临上线城市消费的时尚压力,在山东的临沂,我不可能在当地买登喜路的品牌,我可能到青岛或者北京买,不同级别城市的压力给下线城市造成了瓶颈压力。但同时也是一个上升空间,我们叫“投资洼地”,这个空间如何添补?这里面有几个要素,天津非常具备潜力。戴相龙原来是人民银行的行长,来天津以后在天津金融方面做了很多的工作,成立了渤海银行。在金融方面的厚积薄发包括天津在北京压制下留下的这样一个落差,天津的地产发展到底往哪里走?这是大家今天重点探讨的问题。
更多的观点只是抛砖引玉,希望听天津本土的开发商和专业机构谈谈观点,最后留出时间我们做对话。首先有请万达的陈小东总经理发言。万达在中国商业地产的影响是不言而喻的,听听您的看法。