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张成:非常感谢周总给我们带来的一些分析。我们非常难得请到朱凌波老师来天津提供一些好的建议和思路,希望大家能把自己的问题在这个时段踊跃提出来,我们共同交流。
朱凌波:如果大家有问题的话可以提出来,我们利用有限的时间一起来交流讨论。
提问:今天很高兴能在天津和朱老师交流的机会。我在采访过程当中发现,很多项目有住宅部分,也有商业部分,的商业比例占10%至15%非常合适,现在天津很多项目商业项目的占总体项目的50%,不知道这个项目对于商业地产的开发项目来说有没有一个合适的比例?到底占多少是适中的?自己能够承受又不会有太大的难度。
朱凌波:商业地产在中国发展最初的形态就是底商的形态,为什么大多数开发商做底商?因为政府有规定,就是大型的住宅区一定要有一定的规划比例,好象是5%。但是随着中国住宅的高速发展,很多大盘,尤其是郊区化的盘,他们发现周围的商业区是很大的空白,还有一个很重要的问题他们发现卖一楼、二楼盖成商铺卖的价格是住宅的1.5倍甚至更高,这是开发商进入商业地产最原始的契机。我做的过程当中开发在不断膨胀这个想法,后来这个盘做得越来越大,慢慢变成了几十万的体量,开发商主观的认为这样区域商业存在很大的配套空白,尤其没有大型的百货的空白,但是他们又没有做商业的经验,都以为这样一个居住区和周围的住宅连片,或者我所在的区域很好,或者我自身的区域很大,片面的认为社区型的商业中心可以升级为一个区域型的商业中心,很多开发商能够期望社区型商业变成一个区域型商业中心,他们一开始为什么商业做大?都是基于这样的想法。但是这与住宅区的成长有很大的矛盾的。实际上在大的住宅区我们基本上叫便利型的、生活补足型的消费,包括一些小超市、餐饮等等,都是低端的便利型的生活消费。
中国人现在都有了节假日,要想消费的话都会到市里面的消费圈,在那里所有的生活配套、娱乐配套都可以得到满足,到市中心以后感觉自己享受的品质才没有降低,在周边、交通、自然景观等等方面的支持没有经常一段时间的磨合,也没有形成特质的文化消费习惯,他们没有形成互补型组合型的、商圈型的发展。我没有得到高级市民的家庭式的消费氛围,一般来讲,开发商就想变成区域型的商业想法一开始很难实现,第二是可能需要很长时间的培育才可能形成很新型的居住区。
天津周围的二线城市一定要避免一线城市发展的后遗症。包括当时广州华南板块,包括北京的几个板块,完全是按照碎城市的规划,建的都是住宅,因为它不是按照一个城市功能区来建设的,白天大家都进城,千军万马都堵在环路上。应该做一些补充型的配套,其他想建区域型的商业中心很难做,我住在郊区很不容易休息一个周末,我可以带着家人在周边享受不太可能,要么去市中心享受城市品质,要么去郊区去休闲。
如果先期周边的规划、交通、教育、文化医疗等等不是按照一个城区的功能来配套的话,成功的可能性是没有的。第二如果想成功可能最少需要五年或者十年才能培养出一个新的城区。
北京亦庄一开始是产业区,现在它最有可能成为一个区域型的城市居住区和商业中心。我在北京从来不开车,因为太堵车。只有把住宅做好了,把其他的配套发展起来,这样的区域才可能有区域性的商业中心。如果不是按照这样的规律发展的话,它不可能发展起来。希望天津一定要吸收这样的教训,现在有一个POD规划配套的生活方式。这样才能发展起来。
提问:开发商现在面临规划整体体量,还有您说的作为城市自然发展的体量之间有非常大的差距,换句话说城市发展可能只需要一两万平米可以满足大家需求,但是规划给我了四、五万平米,这两三万的差距我又不可能不做,我们怎么在既能满足城市功能的情况下又能达到我们良性的发展的预期?
朱凌波:如果很多城市拿到中期用地的话政府给地的压力更大了。实际上开发商享受了政府给了最大的优势,但是同样也要反馈社会。市场、政府和开发商、终端主体这其中都有空间可以做。非区域型的商业住宅必须要要前瞻性,做住宅不一定需要前瞻性,商业地产周边人口的增长、周边城市化的进程都必须要前期研究。我觉得最重要的是做差异化。这个差异化说起来很空泛,说一个指标,你做的差异化有两个点,一个是差异化的总量在别的综合性或者个体商业当中你的总量要大于它,比如说我想买化妆品,我到每一个商场可能都有品牌的化妆品,我第一个选择可能就愿意到品牌最全的商场去,第二个选择是去的地方不仅品牌全,而且它还有别的商场没有的其他品牌。所以你做社区商业中心的业态规划和组合的时候,做周边市场考察的时候,必须要做好你跟对手的考察,在这个基础上要有一个定位。比如说做超市,很多人都想到家乐福、易初莲花、华联等等,但是你周围的老百姓消费档次很高,比如说你必须要加大净菜的市场,做出高品质的超市,不要像别的超市一样熟食区很大等等。跟你社区配套的东西必须要满足老百姓的便利,超出的部分必须要从社区商业中心升级为一个区域型的小的商业中心。这是一个思考方式可以成立。如果做成这样就可以辐射周边的人群。如果你体量足够大,可以变成一个集中的消费中心。你的总量、你的特色必须要足以在这个城市当中变成他们必须选择去的地方。
无论是政府施加给你还是开发商自己扩大商业量,本着这样的思考方式,做好市场调研,做好对周边人群目标客户的调研,业态方面可以找出这样一个方式。
张成:谢谢专家给我们的精彩的提示。今天的活动也到此结束了,我们跟清华大学地产运营商机构《津地产》将一如既往进行深度的合作,九月份、十月份我们会推出一系列的商业地产培训活动,同时我们也会针对天津的商业地产九、十月份有一个招商大会,也会邀请百十家商家和商户针对天津现在所有的商业形态和商业产品做一些项目说明和产品推荐,相关活动和相关咨询可以致电《津地产》。谢谢大家参与!