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张成:感谢陈总给我们讲的万达的商业模式,其实我这边还有一组数据和大家一起分享,根据天津世上无委初步统计,206年品准建设的全市区大型购物中心商业设施改造项目投资总共是190亿元,商业设施叶城县出国际化、现代化的发展趋势,在投资规模、包括建筑标准、设施档次等均明显提高,集购物、休闲、娱乐、商业一体的综合商业设施纷纷拔地而起。
根据相关的分析,天津传统的商圈集中在大家熟知的南京路、小白楼和南市东马路一带,比如说今年上半年五万八千平米的海信广场,下半年入市的总面积达到的10万平米的大项目等等新购物中心无疑都是吸引国际一线品牌进入,与原有的购物中心相比,不仅规模更大,而且品牌服务方面都会有明显的提升。
我们今天也邀请到了天津中新的代理机构就是世邦魏理仕的总经理尹宝军先生,请他给我们讲一下天津中新在商业地产发展是什么样的策略。
尹宝军:世邦魏理仕天津董事总经理
尹宝军:非常感谢今天有这个机会和大家一起探讨关于天津商业地产的情况。其实我们从去年十一月份进入天津市场以来,我们商业部门在天津分公司当中是一个经营和服务最好的部门,和其他的城市比如北京、上海、广州、大连、成都等等都是业绩最好的部门,这主要跟我们发现今年天津的商业地产项目特别是春节以后不断出现有关的,而且我们和本地的开发商都建立了非常好的关系。总结起来我觉得有几点是可以跟大家一起分享的。
因为现在所有开发商做得不管是住宅项目还是纯粹的商业项目来讲,至少都要有20%至30%的面积要做商业。所以开始的时候对于商业的项目都会做前期的定位,就是我们所说的顾问服务,今年我们这方面的量非常大,我们帮助了很多大开发商做了很多的前期定位,包括综合项目评比、客户调查、租客调查等等方面做了很多的工作,做了足够的前期顾问工作以后就开始了第二阶段的招商。目前来讲我们有两三个项目都已经到最后签约的时候了,从今年年底到明年我们都会做独家的代理服务。刚刚张总也讲了,有几个大项目投入到市场上,所以前期的预租工作和市场推广工作都是很重要的方面对于天津不同档次、不同物业、不同位置的调查来看,其实天津商业面积并不缺,而且和北京来比人均数字是非常高,但是天津有一个特点,就是部分地区商业面积过分集中,部分地区极度缺乏,在某些集中的地区档次概念会有重复,竞争性非常强,这是市场普遍存在的问题。特别是在滨江道、南京路这块天津商业比较集中的位置都是这样的情况。
我们做天津中心这个项目已经很久了,去年七月份我们就开始介入了。经过很长时间的探讨,经过讨论最后确定了一个方案,基本的预租工作从下个月开始进行,同时我们会到香港等地做路演,寻找一些旗舰店吸引前期的大客户进来,来确定我们的客户水平。
我同意郭老师说得非常容易,招商是不容易的,你如何留住商家?让商家同意你涨租金,在后期不断调整商业业态满足你的商业水平,这点非常重要,把他招进来以后,你能否提供更深入的服务?就是后来的经营管理服务,我们世邦在筹备成立一个管理公司,我们也会介入这块业务。其实我们目前接触了很多大的商业地产开发公司,他们前期跟我们讲,说我们顾问可能都很好,跟对手的定位可以区别开来,招商的时候可以和一些外国机构合作等等,但是之后怎么办?如果我们没有好的经营管理的团队来的话,肯定是不会成功的。
现在国内有四五家商业地产在做不同的社区商业,对于国际咨询机构和商业服务的代理机构,我们如何适应市场的变化?招商以后我们要通过商业管理提高它的价值?价值通过什么方面体现?主要就是租金,通过租金的调整和租金的增长,你要在商户赚钱的基础上来收取他更高的租金,如果你光把商铺销售掉或者租赁掉肯定解决不了问题。这是我们现在觉得更严重的问题。
但是很多开发商、很多基金,包括我们现在接受的一些国际、国内的基金,他们对商业项目的投资越来越多,有些是9%、有的是8%,甚至12%、13%都有,但是对于不同的回报来讲,要看不同物业的实际经营情况。我们看它购买这些物业的时候,第一要看重谁在经营,这个团队在一个更大规模的地区当中是否是领袖的位置。他们能否通过这个项目会拿到更多的项目。一个小的物业对于他们来讲不是首选的东西,虽然回报率可能高一些,但是他们更看重合作伙伴。他们把商铺买了以后可能是更长久的合作,有十年或者十五年甚至更久的合作。
在天津来讲,靠南一些的地区包括时代奥城、包括梅江南地区都存在一些社区型商业和地区型的商业,我们觉得在未来两三年当中,这个地区都会出现很多的商业。我们合作的很多开发商都是在南京路或者小白楼这块。有一些开发商做了很长时间的调研,比如说我们签的迎宾广场这个项目,他们的董事长、总经理亲自去欧洲和美国考察了十几次,因为他们对一些商业形态有了非常深的认识,因为他们自身在不断提高自己对商业地产的认识,我们如何配合他们做很好的市场定位,帮他们招商、管理是一个很好的课题。
很多顾问公司在顾问方面做都非常好,但是在顾问的实操性如何?这是对大的服务型机构提出了一个很高的要求。朱总在这方面可能有很好的看法。
谢谢大家!