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张成:非常感谢朱先生的精彩发言。我们也邀请了协办机构的负责人,苓创商业地产顾问机构的冯新冯总,他在天津研究商业地产研究了很多年,我相信他对商业地产有崭新的认识。欢迎冯总发言。
冯新:天津苓创商业地产咨询中心总经理
冯新:很高兴借这样的机会对商业地产谈一些自己的理解和认识。我过去在联想投资做风险投资,从一个投资机构出来的一个人的思维方式很容易在资本角度看资本的运作。刚才郭秘书长和朱老师都谈到,国内外在商业地产的运作当中都有一个非常关键的区别,就是成熟国家和地区商业地产的运作以自己持有通过后期的运营、资产的管理提升商业物业的价值,最终通过资本市场上市。在这个模式下,国外强调商业地产叫运营商,但是国内一喊商业地产始终以开发商为中心。这就是区别。
成熟市场当中,商业地产的开发仅仅在价值链比较前端的环节,我们国内操作商业地产的时候,开发商大部分是从住宅环节当中转型的,而住宅环境当中操作的基本模式就是20%至30%的自由资本,其他就靠银行的贷款或者其他相关银行的垫资解决资金缺口,一旦做到项目以后就会去卖,作为开发商来讲你面对都是一级,你最后拿到是开发环节的利润。大部分开发商从住宅当中形成的套路,包括项目融资环境和滚动模式,移植到商业地产当中非常习惯把综合性商业物业分割销售,一套一套的卖掉。但是反过来拿住宅行业和商业地产对比会发现,商业地产开发完之后面对的下游是从事商业经营的商家,而商家是最终给消费者提供服务的,所以商业地产的价值链比住宅链条要长得多。当然很多国内开发商商业地产是三级模式,一级是投资客,第二级是商家,第三是消费者,为什么会有投资客介入商业地产链条当中?我相信在成熟的商业地产当中,没有以个体为中心的投资客这样一个层次在价值链条当中出现,如果你个人有钱想去投资的话可以去资本市场,你可以去资本市场买金融产品,不会介入到产品开发完以后的销售环节。最根本还是金融体制的问题,因为开发商没有办法拿到长期的支持他们发展的资金。
大家都会说解决中国商业地产运营的出路是发展房地产的投资基金。我个人是这样看的,即使有了基金,对于90%以上的开发商来讲,基金跟你有关系吗?基金是一个超级金融游戏,90%的项目不会获得青睐。比如说做风险投资,中国活跃的风险投资机构有300家,2006年一年的投资项目一共才326个,我们一年创造出来的几万家企业,将来房地产资金出现了,也会是同样的格局,中国有几万家房地产风险投资机构,但是真正能够拿到的可能也就是几家房地产开发商。这是开发商面临的一个很严峻的资本市场的外部约束环境。这个约束环境不是五年、十年就可以改变的。从这个角度来讲,开发商把商业物业开发完之后进行销售,即使不是全部销售,在中国商业地产运作格局下,将是相当长时间的历史现象。
在商业物业必须要销售的情况下,毫无疑问,买单的人就是投资客,投资客为什么要买单?我们看看北京炒得非常火的潘石屹的SOHO商业地产项目,第一是SOHO现代城,还有建外SOHO,后来是SOHO尚都等等,他一直围绕CBD地区,他操作模式非常明确,就是从设计产品的第一天开始,我的目标就是要把所有物业销售一空,一套都不留。他在产品的设计充分的研究投资客的心理,看投资客的需求是什么。我们把潘石屹看到一个房地产炒作高手,每一个项目都是拿出一个商铺的位置进行炒货,把商铺的位置炒到很高。潘石屹的商铺销售始终是业绩非常突出的,当把销售炒天价的时候会看到,这对后面的销售是很糟糕的。
7月1日SOHO开展试营业,7月5日就内部商铺闹停业,7月24日就曝光了,我到SOHO跟商铺聊过,他们一天的商业额就是零,潘石屹自己解释说,SOHO尚都是一个婴儿,还处于养护期,我们觉得一个商业项目正常运营以后会有三五年的养商期,因为消费者没有形成固定的消费习惯,但是商家能否在这个地方待住?还是一个更重要的问题就是租金的成本,实际上进SOHO尚都,包括进SOHO无系列的商家,都面临一个困境,一方面进场的时候外围销售市场是很寒冷的,第二是租金压力非常大的,处于养商期的商户,一方面是来自市场的压力,一方面是来自租金的压力,双重挤压之下结果是怎样的?大家可以设想一下,这样商家的还手率会非常高,其实类似的现象在2003年沈阳万达完全上演过一次,当时沈阳万达商业广场开业以后就354间商铺,这354间商铺在2002年沈阳均价销售是2万5,这个商铺卖出的价格是9.6亿,我们对项目的成本测算不会超过5亿,但是商铺在他们整体业态当中只占20%,光卖商铺的收入就把所以投资都回收了。这样就把下游的投资客和商家未来的利益提前透支了,你透支以后,当你用很高的价格卖给投资客以后,投资客进场以后又想获得利润,就会向下游传递,这个成本浪涌对新生的商家来讲是非常残酷的现实。
在座的有很多开发商开发项目以后遇到一个通常的问题就是销售难、招商难。当然现在运营业难,实际上大家看到运营难因为你前期把运营的火种和问题已经埋在前面了,你为什么销售难呢?为什么投资客不买账呢?因为他买了你的商铺以后根本获得不了满意的租金收益?大家知道潘石屹的建外SOHO很多商铺的出租回报率低到了2个点、3个点,这个收益率比银行融资成本还要低的多,你想哪个投资人会傻到这个程度买这个商铺?最起码也要5个点、6个点的投资回报。如果你把个体商铺卖给个体投资者的时候会对后期运营管理埋下很大的问题,任何一家统一的管理公司进场以外,他面临的是几百家分散的投资客,他们和分散的投资客进行沟通协调的时候非常累,天津万达的陈总,他们万达的一楼都是分割销售的,卖的时候说是一铺养三代等等,做了很多渲染性的宣传,当初做广告是8个点、10个点的回报,但是谁来兑现?这是一个很大的问题。而且在这里我要说一点,我们讲8个点、10个点的时候是有一个基数的问题,是两万块钱的8个点还是十万块钱的8个点,这很重要。
刚才朱老师谈国内商业地产的时候说不能售,很多人都说散售必死。对于在座的这么多开发商来讲,商业地产不卖怎么办?全部自己持有不太实际。我个人认为散售不一定会死,大家看到天津万达的商业广场一楼都是散户,在沈阳和北京出现的现象是达不到你的预期,你可以进行补贴,开发商可以把前期卖商铺时候的利润吐出来,在后期运营管理的时候补贴给投资客,这就是市场的残酷,如果你在前面透支了,你在后面再还回去,这不属于你的利润。这是不合理的,这是违背市场规律的,偶然一次投机是可以成功的,永远投机下去,早晚有一天你会掉入这个坑里。
在商业地产销售过程当中,如果销售时不考虑招商,你对投资客的吸引在什么地方?投资客看到有商铺进来,他们看到有稳定的经营、有稳定的租金,投资客才会进场买你的商铺。在这种情况下,大家对招商、对于商铺的促进一定要有理解。招商完了以后谁来管呢?如果没有人提供后期的管理也没有意义的。招商完了以后必须要有稳定的管理。目前咱们国内有一些高端项目有像第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕这样的国际型机构来负责管理,但是对于多数项目来讲是没有专业的运营管理团队的,这块是市场非常大一个缺位,这也对开发商提出了很大的挑战。
天津有几个在建的项目,像华门明筑等等,这些都是建完以后销售一空,挂上招租的电话,挂上一两年,谈基金对这些人太遥远,今天就是抛砖引玉,谈一些自己的想法,希望后面有更多的机会跟大家探讨这个问题。谢谢大家!