|
||||
张成:非常感谢冯总精彩的发言。我们今天也邀请了伟业顾问的负责人,伟业顾问也是中国比较知名的顾问机构。我们请周总给大家讲一下他们怎么看待天津事业地产。
周正国:伟业顾问天津公司的副总
周正国:我和郭秘书长有过合作,我谈其中两个点。
一方面是金融分析的问题,国际资本市场当中对商业地产的持有是有一种长期资本的公司,主体是社保理事会、社会保障基金、保险基金、大学基金,因为国外的大学很多是私立学校,私立学校有一块捐助的大学基金作为增值保值的时候会把一部分钱投到其他地方去。还有私募股权基金,就是PE,还有我们经常说CBMS也是其中的一种。但是我感觉,国内CBMS在国内还没有批。第二,国内的保险基金和社保基金总量确实很大,但是国家明令禁止不允许进入或者是有限的进入,因为商业地产收益性地产,属于长期持有的,银行不适合持有这种长期资产,它必须要有一定的控制,因为银行是短存短贷,你存款的周期短的话,你贷款的周期也应该短,但是基金或者保险基金不是,他们是长存长贷。比如说社保理事会防止钱贬值,不允许往股市和商业地产当中投,银行本身不应该是商业地产的投资主体。但是私募基金国内又没有,私募基金一般要几亿美金的规模,老百姓手里没有,像温州的地下钱庄这样还有可能。国内资本本身就不支撑。国外资本确实很多,他们为了增值想进入国内,但是有一个问题,房地产投资属于资本项目下的外汇管制,我们现在的汇率没有完全放开,只放开了经常项目下的外汇管制。除非你是FDI就是直接投资,包括现在住宅不允许外国人随便买,包括商业地产外国的资金是不是可以进入等等现在都在讨论。
我说这些的意思是资本市场并不是很发达,导致商业地产出现了畸形。
另外商业地产当中零售商资本量也比较小,为什么?你看着每年的销售量可能很大,但是实际上不一定他得了钱,实际上它是大进大出,一个公司500亿的销售额可能在国内很大,但是实际上他自己挣的钱都不到10亿,因为零售业的利润有5%就不错了,因为它滚动次数很多。别看国美电器很大,但是黄光裕手里的钱不一定会剩很多,所以零售商很难变成商业地产的持有主体。开发商这么有钱都不愿意变成持有主体,你想商业地产能不难吗?你说外国资本不愿意进来,国内长期基金不允许进入,所以导致商业地产开发困难。
还要从规划角度来考虑,一方面我们不能完全从商业网点考虑这个问题。因为这和城市整体规划要相符,随便举一个例子,我们购物中心都是集中式消费,如要走出两公里以外去买东西的话,我们是不是要发展商业社区呢?这和城市规划有关系。单纯就零售商业谈商业网点布局的话我觉得太片面,这样不可能解决问题,也不可能出现大家认可的方法。
像新加坡在商业地产这块,开发商拿地以后是可以允许变更规划的,但是国内一般不允许变更规划,他必须要保证期权,在国内来讲就比较麻烦。谢谢大家!