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张成:其实刚才尹宝军先生也讲到天津商业地产发展的状况,包括世邦魏理仕给大家带来的商业服务模式。天津的商业项目大体量的供应量从数据上可以看出,从1999年到2006年商业地产总供应量达到554万平方米,未来的两年,天津原有的336万平方米的供应,面对发展如何迅速的天津商业地产,我相信作为国际型的地产服务机构第一太平戴维斯也肯定有自己独特的见解。欢迎朱天博先生发言。
朱天博:第一太平戴维斯天津地区总经理
朱天博:大家下午好,非常感谢主办单位组织这样一个非常有意义的商业研讨会,我觉得开的时机很好,为什么这么讲?因为第一太平戴维斯在去年十月份进入了天津,我们进入的第一个感觉就是天津房地产市场发展非常迅速,之前我们也参与的很多项目的招商工作,包括一些管理工作,当我们进入天津市场成立分公司的时候我们感受更加强烈,另外我们感受天津商业地产的开发,近几年将成为一个非常重要的热点,中国地产在将来也会有很高的关注度。
郭老师对天津数据有很多的统计,都很能说明问题,包括二线城市也好或者是直辖市的另外一个商业地产发展的模式。
商业地产是我们第一太平戴维斯主营领域,包括欧洲和亚太区到国内这块都是我们非常重视的业务,这方面我们和很多开发商和同行积累了很多经验,之前我们有很多的成功经验,但是也有失败的经历,但是商业和其他地产不一样,是最经不起失败的,就是商业重复改造的能力不像其他的功能,比如说一个办公楼、一个公寓可以换一个主题,但是商业经不起这样重复改造,很多情况下大家都认为商业必须要一炮打响,第一次就必须要成功,不允许你经营一段时间以后再改造,那样的话难度可能是我们前期难度的三倍。
对于现在的市场,我们有一个非常有信心的感受,第一太平戴维斯进入天津我们收到一个很强的信息,首先就是投资者的信息,不管是房地产开发商还有投资机构以及私募基金以及外地的开发商对天津的市场非常关注,他们也非常关注天津商业地产的开发,在天津来讲,商业地产都属于初级的开发阶段,他们也想把他们成功的经验以及资金和良好的运作方式带到天津,我觉得我们的合作伙伴也非常有激情进入这个市场,这是一个很好的现象。
另外我们看到了很多的成熟的纯商业地产运营商也在进入,包括香港一些具有丰富经验的房地产开发商进入天津,他们期待伴随天津房地产的发展取得自己的一席之地。所以我们觉得天津还是非常值得关注的,这也是我们业内人士非常高兴的一件事,因为大家对这个市场取得了共识。
进入天津这段时间我们接触了很多开发商和合作伙伴参与了一些项目的前期定位工作,看到了一个同样的问题,现在的项目体量都非常大,基本上我们接触的项目都是综合体,而且综合体包含的内容基本上都很相似,就是有商业、就甲A级的办公楼、有服务式公寓、就酒店,有住宅,很多大型项目组合都类似,一个项目30万体量或者20万体量在天津以前是一个天文数字,但是现在可能是起始点。同样在一个CBD,或者同样在南京路、滨江道,回顾一下大家的开发时间,从规划、施工、到完工到投入市场时间都非常相近,如何在这样的情况下入市?如何让产品和其他对手有差异化,作出自己的特色?我想这是很多开发商、专家、和参与招商实战的工作人员需要一起共同研究的。我们也希望我们利用第一太平戴维斯的经验包括在香港、在国内的很多经验和大家一起分享。
另外,我们感觉很多开发商对商业地产既爱又恨,也说不是恨,就是比较担忧,爱的是大的开发商从民宅的开发逐渐转入到商业地产的开发领域当中,这表明他们的开发能力以及他们对本身品牌的持续经营积淀的一种渴望,也表现出他们对地产深入开发的想法。另外一个方面,很多开发商很担心的商业地产,有的是初次涉足,有的是有所涉足,但是以前可能开发体量比较小,现在一涉及就是好几十万的体量,如何更好的运营开发商可能也比较担心。商业地产的经营有很大的风险性,而且投入比较高,回报周期也比较长,这也是大家关心的问题。
对于商业地产的运营,我们觉得是一个整个链条,它不是一个单一的产业,我们讲招商、顾问、策划都是环节当中的一部分,从组初期的投融资、包括项目的定位、顾问、包括前期的招商,到后期的物业管理、资产运营,我们可以把它资本化,因为它是一个整个产业的链条。这方面我们也有自己的一些经验和资源,希望和在座的各位有机会和大家分享、沟通。
我们觉得商业地产是长期、品牌的经营,租也好、卖也好都不是唯一的方式,卖也不意味着这个商业就降低了品质,另外卖掉以后可能你对它运营能力、租户的控制能力都是一个问题,你能否控制他们实现他们的投资目标保证产品的增值?
我们参考国外市经验的同时必须要尊重当地的市场,我们在宣传一种商业模式或者商业模式的同时要必须充分尊重商业习惯,目前在北京很多老百姓还是喜欢去百货公司,包括Shopping Mall虽然有很好的环境,但是老百姓不认可,因为这和城市的发展状态和不同区域规划有很大的独特性。
作为一家代理机构除了我们有不同地区的经营经验之外,更重要是对本地市场的充分尊重和理解。我想很多天津的开发商在开发项目时也注意到了它有特殊的地方,希望和很多同行以及开发商有更多的交流机会。谢谢大家!