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这几天,北京气温的气温达到了22摄氏度,拂面的春风让人舒畅,北京的春天到了。伴随拂面春风而来,潘石屹的一句话更是暖洋洋的——“楼市的春天和北京的春天一起来了”,潘总这几年来以预见大势见长,此番这句话要给“拐点论”划上一个句号。
以拐点是否到来的争论开始,到深圳北京高价位商品房销售减缓,楼市价格似乎进入一个渐行走弱的时期。银根紧缩政策拉紧了开发企业资金链条,限制第二套房按揭贷款政策遏制投资购房需求,双限房低价格的示范作用——当影响房地产供应、需求和价格水平的上述因素作用于社会公众的心里层面之时,来自以万科等开发企业自身经营需要的降价销售行为,给了社会公众一个强烈的心理暗示。
在两年以来房价大幅上涨之后,此时此刻,此种暗示被长久处于涨价焦虑的公众,迅即解读为“房价要降了”的明确信息,通过媒体传播不断强化、加深,目前社会公众尤其是潜在购房者中,“房价已经降了”、“房价还要继续降”这样的心理预期不断得到强化。即便在房地产开发行业内,持这样的看法的人也大有其人,只不过与公众和媒体不同的是,业内更关心的是遭遇价格调整的高档房价的底部在哪里。
政策面给予房市的下调压力,随着压缩贷款、提高首付、限价房等措施的落实,已经逐渐清晰,但是真正的底部却不完全取决于这些调控因素的作用。目前,心理预期,尤其是具备有效购买能力的购房人群的心理预期作用比以往任何时候更为强大,观望和持币待购就是房价还要下降预期的具体表现,这样的预期压制了本来可以释放的购房需求。另一方面,开发企业对资金、土地、售价等的不良预期,又将压缩开发投资的动力,从而影响后期市场供应。这样两方面的预期综合作用下,房屋购销处于僵持状态。
这种僵持如果被打破,一定是心理预期发生扭转,而导致扭转的因素不一定是什么新的政策出台,可以出台的政策几乎已经出尽,而是房价持续调整的深度和一部分持币待购的购房人群价格期望值在哪里相遇,这个位置在那些出现价格调整的城市是不同的,但是一定存在。羊群效应告诉我们,只要有人那怕是一小部分因为任何因素开始购房,这些人就会成为头羊,随后跟进的一定大有人在。每个人都有自己绝对的理由选择自己的行为,但是当眼见他人行动后,这种绝对理由就会变得不那么坚定,命题太大难以决断时,人们往往会寻找参照物和示范案例,然后超乎于参照物去行动。
料想潘石屹已经从天气寒冷销售迟缓的规律中看到了那个点,那个价格下探、销售迟滞的最低点,而这个点也将催生一小部分持币待购人群出手的愿望,这些人将成为引领2008年新一轮购房潮流的“头羊”。心理暗示影响了购房行为,心理预期左右购房愿望,暗示的转向,预期的扭转,将打破目前的凝滞。潘总所言的楼市春天,一定会随着头羊吃到自己满意的春草而后渐行渐近,进而春意盎然、春花烂漫。