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当前市场,供应比例严重失衡:高档房雄霸了半壁江山,其比重之大、产量之高,已成规模;保障房在政策支持下也是整军待发、声势浩大;唯有“夹心层”中档价位房,其开发战线不断收缩,项目和产品已到了濒临绝迹的境地。市场开始预警:中档房供应告急!
相应的,对于群体最庞大的中等收入购房族来说,中档房一房难求,又何谈挑选的余地?买保障房条件不满足,买高档房负担又太重,无奈,他们只能观望和等待,这种观望和等待的情绪蔓延开来,又反作用于房地产市场,对其形成压力。
高价房缘何霸领市场
根据搜房网在售项目信息,记者对市区及周边、塘沽、开发区进行了粗略统计,销售单价低于5000元的项目只有四处经济适用房,7000元以下项目10余个,7000—8000元项目20余个,8000—10000元项目40个左右,超过10000元的项目接近80个。若以单价万元作为中、高档房的分界线,那么显然这种供应比例是极为不合理的。
是什么原因导致高价房如此霸领市场?业内普遍认为原因有四。首先,高价房主要集中在市区和开发区,这是由土地成本引起的。近年市区土地供应短缺,造成地价高涨,房价也随之上扬。其二,不少公司渴望成为名牌企业,挖空心思争做高品质项目,如果楼盘能一炮打响,企业自然就声名鹊起。其三,高定价必然带来高利润,这是企业经营之本。其四是中档房高价卖,合富辉煌研究部分析说,有些开发商自吹自擂做高档项目,其实本身水平有限、技术又不过硬,最后造出一个东拼西凑、不伦不类的怪楼盘,单凭地段等稀缺资源也能卖出高价。此外,也不排除不少追逐高档的消费观念对市场的鼓动。
那么,在高价房炙手可热的同时,中档房逐渐销声匿迹,变得一房难求,其中原因是什么?
中档房绝迹困境
横看成岭侧成峰,关于中档房,每个人都有不同的定义,每个时期也有不同的标准。依照通常理解,中档房是指中等收入阶层有能力购买的房子。记者发现,市民对中、高档房的价格分界说法不一,认为单价是7000元、8000元、9000元、10000元的各占一定比例。
中原地产研究部高飞认为,以工薪阶层为主力军的中档购房者具有两大特征,一是支付能力有限,二是由于工作需要,渴望住在工作距离近、生活便利的地方。而据统计,目前单价6000—8000元的商品房主要分布在东丽湖、空港、中北镇、北辰、塘沽等区,个别鲜见于河北、河东;单价8000—10000元的商品房主要分布在中环沿线、开发区,只有少数在市内。也就是说,中档房对购房者的两个需求特征只能满足一个,这就极大地压抑了他们的购房欲望。一个原本规模最庞大、最渴望消费的购房群体,最终变成了一个无法消费、只能观望和等待的群体。中档房陷入了边缘化,这个困境亟待解决。
今年2月,本市商品房成交量达到去年以来历史最低,这给开发商鸣响了警钟:高档房过剩,中档房紧缺,市场可以说“不”。那么,启动市场的钥匙在哪里?有人提出是价格。一些开发商认为,继续涨价可以刺激市场。有些人则表示,适当让利可以使顾客盈门。到底孰是孰非?
从暴利向薄利转轨
在去年一次市调中中原地产发现,58.8%的被访者当前只有一套住房,25%的被访者没有自己的住房,这说明在需求中自住改善型占主体。专家表示,这类需求的特点是关注产品实质、忽视概念炒作、对项目附加的奢侈构件并不敏感。实际上,市面上很多高档房已远远脱离了实惠。为了给那些他们并不感兴趣的东西买单,购房者往往要拿出更多的血汗钱。
高飞认为,传统的投资心理是买涨不买跌,但在一个投资占比很低的市场结构中,开发企业在合理范围内理性让利是启动市场的最好方式。如果能精确对准顾客需求,砍去不必要的成本,严密控制价格,必然会使购房者感到物有所值、甘心掏包。他建议早期一些土地成本较低的项目,可尝试适当让利启动市场。
合富辉煌判断,中档房建设在未来两年将逐步扩展,市场空白的出现与土地的收回制度将促使明智的发展商尽快转型。业内余洪涛认为,低价走量将是开发企业首选的变革策略。伟业顾问张双楠认为,在各项开发成本居高不下的前提下,开发商要想在赢利和销量之间取得平衡,推出总价较低的小户型不失为一个明智之举。