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“拆迁对于房屋所有人来讲是件大事,对房地产开发公司来讲,也是件大事。做了近十年的拆迁工作,我越来越意识到,在拆迁的过程中,因为利益的不均衡,对人性的考验远远超过了拆迁本身。”姚少波(化名)是某房地产开发公司的拆迁经理,近日他接受了《中国经济周刊》的采访。
“迄今为止,拆迁已经越来越像一场战争,可是这场战争中的赢者是谁呢?在我每天面对一个个神态心态各异的谈判者的时候,我忽然觉得,无论输赢,拆迁都是一个无法绕过的问题,我只能把它当作一个又一个商业谈判,我和拆迁户,是对手之间的妥协和平衡。”姚少波根据自己的经验,列举了拆迁户最关心的几个问题,详述了其中的玄虚。
拆迁户:补偿合同上多作文章
拆迁经理:补偿合同你想咋签就咋签,不过官司你可打不赢
每个人对每幢房产的评价不一样,有时候甚至是天壤之别。拆迁户都想得到最高的补偿,这是人之常情。作为我们来讲,虽然我们给拆迁户的实际补偿款都要比国家规定的补偿标准高,但是也无法超过一定额度。拆迁的过程中我们会遇到很多想通过各种手段获得更高补偿的人,许多人在合同上动脑筋,甚至和我们商量签了好多补充条款,可是他们没想到的是——所有这些都要合法。比如他们在合同上把自己家的面积进行更改,实际是60平方米却说成80平方米。这我们可不怕,他们愿意这样签就这样签,可是出了问题他们打官司都打不赢,因为他们提供的是虚假信息。
拆迁户:我们不是拆迁用地,要拆迁我告你
拆迁经理:我们鼓励你告政府
我们在进行郊区或农村的拆迁时,有时会遇到这样的情况:地方政府之前并没有通知拆迁户他们所在的土地已经成为了拆迁地,所以我们在拆迁的时候,经常会遇到“恍然大悟”的人,说要告状。别急,告也告不到我们身上,因为我们也是合法取得的开发资格。相反,我甚至还鼓励他们告呢,反正我们一点也没有损失,就是他们告赢了,我们也会得到赔偿,毕竟政府违规在先。
拆迁户:倒数第二家会获得最高补偿
拆迁经理:凭什么倒数第二家就是你家?
一般拆迁的时候,比如一趟房四五家,大都是倒数第二家能够要到最高的补偿,而首先签订补偿合同的不会要到最高价,当然也不会是最低价,因为在我们公布的补偿标准以外,我们会答应他们:早搬走会给他们选好楼层或者给予补偿奖励什么的。而最后签订补偿合同的基本就是最低价,因为只剩下一家的时候,就不再是集体利益而是个人利益对抗集体利益了,我们可以依法实现强迁,而他们绝对拿不到多余的补偿。倒数第二家能得到最高的补偿,一般说是瓦解最后联盟的需要。问题是,谁又能保证自己就是倒数第二家呢。
拆迁户:大家串联起来更好谈判
拆迁经理:“密约”让谁都没有真话
拆迁补偿金额,几乎是每家一个数目,哪怕他们的房屋和土地面积一模一样。谁谈判谈的好,或者有内部关系什么的,谁的补偿款可能就多些。为了不让拆迁户互相串通,我们特意制定了两份合同和相关条款,一份按照差不多的金额签订合同,第二份是有额外补偿的合同,第二份合同的相关条款要求他们对自己获得的补偿金额进行保密,万一有泄密的行为被发现,所签合同立即失效,以后补偿标准也就相应降低。