日前,潘石屹抛出“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的伟大预言,惹得业内一片争议。其实,自2004年宏观调控开始发力,一直就有开发商面临转型的声音传出。笔者也曾对此专门撰写过文章。2006年,顺驰的卖身曾引起业界的争议与反思,确实具有里程碑式的意义。
顺驰当然主要是扩张太快,资金链过于紧绷,因此2005年“国八条”一发力,楼市稍有下调,便出现危机。另一方面,也与其谋求上市和引进海外基金双重失败有关。当然,之所以后来没有更多的大企业倒下,我认为跟2006年市场好转,以及2007年重新火爆有关,这使很多开发商缓了口气。
老潘之所以现在放此大话,当然是与现时环境有关。政策面更紧了,尤其是开发信贷和个人房贷双重紧缩,使企业融资和销售回款皆出现问题。销售市场面出现恶化迹象,自去年四季度以来的市场调整,呈扩大之势,其涉及面积之大为2003年以来所少见。这对区域性中小公司,以及全国性大企业,皆有重大影响,正由于此,万科才会在全国众多城市实施降价策略。资本市场也不咋样,恒大推迟IPO即是明证,上市企业再融资也没去年顺利。
因此,眼下中国的开发企业确实面临巨大的调整和转型压力。不一定像老潘所谓的“百日巨变”那么快,但对很多企业而言,确实时间已经不多。至于如何转型,笔者大概总结八条如下。
第一、经营集约化。房地产业增长方式由粗放式转为集约式,客观上要求房地产企业的经营和发展也应采取集约化模式。这是企业提高自身竞争力的根本路径,也是全面提高资源利用率的必由之路,其最终目的是使单位投入收益最大化。房地产企业实现经营集约化的路径包括以下几个:一是土地开发的集约化,以前更重开发速度,现在须更重单位土地的利用效益,提高项目的规划水平和建筑质量。二是资金使用的集约化,加快资金流速。三是人才使用的集约化,精减冗员、切实发挥企业骨干的能动性。四是管理成本的集约化,包括部门的合并、业务的优化、办公耗材的节省、差旅费的控制等多个方面。