第六、融资多元化。经历多轮调控之后,银行的银根越收越紧,开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题,客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之路,在美国,房地产开发资金来源中只有15%左右是银行资金,70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。。根据我国现阶段的金融政策,除了继续从银行谋取部分资金外,开发商可以考虑从以下五个渠道进行融资:其一、最理想的是企业上市,2007年SOHO中国、碧桂园等在香港IPO大获成功,而最近恒大的失利,则说明资本市场阴晴变化。其二、把项目打包后到海外发行REITS,香港或新加坡是方向,目前内地也正筹划相关法规。其三、在内地发行信托,虽然限制较多,但仍有操作余地。其四、与海外基金合作,目前进入中国的海外基金较多,虽然它们要求的回报率高于银行贷款利率,但仍不失为一条较好的融资渠道,合作方式主要包括出让部分企业股权或项目股权,双方也可以共同出资成立一家新公司,当然,由于限外政策趋紧,这方面的审批难度加大。
第七、业务专业化。任何行业的发展,最后必然面对专业化分工的问题,房地产业也一样。对于开发商而言,只有积聚资源、专注于某一细分市场,才能形成专业上的比较优势。具体方向可参考五个方面:其一、专注于市场潜力巨大的商业地产,还可以进一步细分为商业街、销品茂、大超市、商铺等,如万达就是在销品茂方面独树一帜。其二、在市场需求潜力最大的住宅领域寻找发力点,可选择的方向有高档住宅(如多年来黄文仔只做了两个项目,但星河湾却成了“中国地产的劳斯莱斯”)、酒店式公寓(如东渡集团只做青年公寓,甚至到洛杉矶拿地)、养老社区(在美国很流行)、花园洋房等。其三、可涉足定制服务领域,在国外发达国家,定制服务的市场份额很大,目前这一领域我国正处于市场培育期,先行一步的万通筑屋已小有收获。其四、工业地产是一新兴细分市场,随着我国经济增长方式的转型,工业厂房正处于升级换代的节点上,这一领域企业间的竞争相对缓和,因此投资前景光明。其五、写字楼市场,这一市场总体而言属于高风险高收益,对开发商的资金和技术要求较高,目前一线城市总体需求旺盛,二线城市需求潜力较大。
第八、产品创新化。当前,在中国房地产业由卖方市场向买方市场过渡的过程中,市场竞争的焦点正越来越集中于产品上,而产品力提升的关键在于创新。产品创新可从以下四个方面寻求突破:其一、建筑设计创意化,建筑是门艺术,只有在建筑设计中充分发挥思想的能动性,才能创造出独特的价值,比如东方明珠塔就表现了“大珠小珠落玉盘”的喻意。其二、提高产品科技含量,包括更多地采用智能化系统、节能型建材、太阳能设备等,比如在建筑设计时就把太阳能热水器与建筑相结合就是一种趋势。其三、进行产品功能创新,随着现代家庭居住需求的多样化,要擅于在居住空间的组合上寻求突破,比如市场上已出现的小户型公寓、复式、错层、“2+1”户型、花园洋房等,比如针对新政中的“70%”,可针对三房户型上进行精减化的创新设计。其四、充实产品文化内涵,这涉及到居住人性化享受的层面,在产品设计时就要切实考虑到未来业主的真正需求,类似“欧美风”等华而不实的概念包装越来越不被认可,会所也并非越大越豪华就越好,而应真正能够满足业主交谊、健身、休闲所需。