第二、发展规模化。经济全球化的一个重要特征是跨国公司的迅猛发展,跨区域经营能够增强企业的抗风险能力。房地产企业亦如此,而且房地产市场的区域性比普通商品更加明显,业绩平衡能力更强。目前,长江实业、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团开发量约占香港总开发量的80%左右,市场集中度非常高。而内地行业老大万科的市场份额才超过1%,市场集中度急需提高。发展的规模化有以下五种方式:1、区域扩张化,这是最简单也是最有效的方式,通过全国范围的土地开发而壮大企业规模。2、通过收购股权或兼并其它企业的方式迅速扩大企业规模。3、通过整合产业链而纵向做强,谋求多元化经营做大之路,如顺驰开启二手房中介战线,与一手房开发形成优势互补。 4、通过在某一细分市场形成一定垄断性地位而做大。
第三、住宅产业化。随着市场集中度的提高和规模化开发成为行业转型的必然趋势,住宅产业化成为企业快速发展的最佳路径,其实质是实现住宅开发的标准化设计和工业化生产,从而大幅提高生产率。在国外成熟的房地产市场,住宅的产业化水平很高,如美国达到50%以上,有的国家则已经达到70%甚至90%以上,目前我国以万科为代表的企业也已进入实质性操作阶段,2007年万科新里程两栋工厂化生产的住宅楼推出,具有里程碑式意义。住宅产业化的实施步骤大致如下:其一、建立专业化的产品研究中心,这是一个系统工程,所以仅仅借用建筑设计机构的外脑还远远不够。其二、引进专业人才,尤其是从国外吸纳具有相关经验的专家,比如万科就抢先引进了日本专家伏见文明做技术总监。其三、从相对简单的住宅部件着手进行标准化设计和工业化生产,如门、窗等。其四、渐渐围绕浴室、盥洗室、卫生间、厨房等相对复杂的住宅功能空间实现产业化,当然在初始阶段,也可以与专业电器、家具厂商进行密切合作。其五、产业化的高级阶段,是进行木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅的产业化生产。
第四、研发一体化。房地产市场日益趋于成熟,对企业运营效率和项目质量提出了更高的要求,研发一体成为很多房地产企业的必然选择,未来成功的企业应该是那些最善于整合资源的企业。根据企业规模和实力的差别,有两条研发一体化的道路可以选择:一条是紧凑型研发一体化之路,比较适合于大型企业,即自身构筑研发一体化的组织体系,尤其是补充或加强研究环节的力量,比如易居中国在房地产流通领域构建起研究、信息咨询、融资服务、销售代理、中介一条龙式的服务体系,由其研发的CRIC系统更是首开业内先河。另外一条是松散型研发一体化之路:适用于企业规模尚难以承受自建完善研发部门成本的企业,可选择把某些不太关键的研发环节进行业务外包,因此从形式上会表现得相对松散,解决的方法是在不同领域分别与有实力的外包公司结成固定的战略合作伙伴。
第五、阵地转移化:中国经济发展的区域不均衡性,导致了房地产发展的区域差异性,在一线城市房地产市场渐趋饱和之际,二三线城市房地产市场潜力巨大,而且按国家建设社会主义新农村的宏愿,将由上到下的依次启动小县城、小城镇、中心行政村的建设。因此,遵循国家政策导向和行业发展规律,房地产企业将不可避免地进行阵地转移。战略模式有以下几个:其一、根据城市能级的不同,配以不同的产品线进行拓展,比如绿地的“老街”系列楼盘多选择经济不太发达的城市。其二、选择同一能级的城市,反复拷贝同一定位的楼盘,比如阳光100开发的白领公寓绝大多数分布于二线城市,碧桂园偏爱中西部的二三线城市。其三、在一个相对独立的区域经济圈内进行业务拓展,比如上海的一些开发商只在长三角进行布局,其优点是战线不至于拉得过长,可以利用商脉,集中资源,实现相对集约化的经营。